税制優遇措置を活用する

こんにちは。 アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。

今年も確定申告のシーズンがやってきました。

そして住宅を所有している方にとってはもちろん、税制優遇措置を活用することで節税につなげるタイミングです。

そこで本項では、特に住宅所有者向けに特化して、本年度の主な税控除についてみていきたいと思います。

端的にいきたいと思いますが、アメリカで住宅を所有されている方々が物件関連で節税を図れるのは主に下の8つになります。

一つひとついきましょう。

住宅ローンの利息控除

住宅ローンを組んでいる場合、ローンの利息が控除対象になります。

単独申告または共同申告の場合、75万ドルまでのローン利息が控除可能。

別々に申告する既婚者なら、その上限は37.5万ドル。

2017年12月16日以前に組まれたローンなら、控除額の上限は100万ドル（夫婦別申告なら50万ドル）です。

固定資産税の控除

固定資産税は、州および地方税（SALT）の合計が1万ドルまで控除できます

特に州所得税がある州では、固定資産税と合算するとすぐに上限に達することも多いです。

自宅オフィスの控除

在宅勤務をしている方でビジネス専用のスペースを確保している場合、オフィスの面積に応じた控除が可能です。

1平方フィートあたり5ドルの控除（最大300平方フィート）を受ける簡易方式と、住宅全体に対するオフィス使用割合を算出して控除する通常方式があります。

詳細はCPAにご確認ください。

省エネ設備の税額控除

太陽光パネルや高効率のHVACシステムを導入した場合、かかった費用の最大30％が税額控除の対象になります。

具体的にはエネルギー効率の高い設備・改修費用で最大1,200ドル、ヒートポンプや温水器の場合は年間最大2,000ドルの控除が可能です。

HOA（管理組合）費の控除

通常HOA費は控除対象ではありませんが、自宅を賃貸したり、オフィスとして使用する場合、一部控除できるケースもあります。

たとえば賃貸期間に応じて按分した額が控除できたり、自宅オフィスの面積割合に応じてHOA費の一部が控除可能になります。

住宅ローンのポイント（前払い利息）の控除

住宅ローンのポイント（ディスカウントポイント）を前払いした場合、その年の控除対象となります。

特に金利が高い時期にローンを組んだ場合、最初の年に多くの控除を受けることで節税効果を高めることができます。

医療目的の住宅改修

バリアフリー改修（スロープの設置、手すりの追加など）は医療費控除の対象となることがあります。

親の介護のために自宅を改修する場合などは、適用できるか確認してみるとよいのではないでしょうか。

キャピタルゲイン税の回避

自宅を売却した際、単身者なら25万ドル、夫婦なら50万ドルまでのキャピタルゲイン（譲渡益）が非課税になります。

また投資用不動産の場合は1031交換を活用することで、売却益を次の投資物件に繰り延べることができます。

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ここまでの節税方法と特徴をまとめると、下のようになります。

節税方法	特徴
住宅ローンの利息控除	ローン利息が最大75万ドルまで控除可能（条件あり）
固定資産税の控除	SALT税の合計が1万ドルまで控除可能
自宅オフィスの控除	面積割合に応じてオフィススペースの経費が控除可能
省エネ設備の税額控除	設備導入費の最大30%が控除対象
HOA（管理組合）費の控除	賃貸またはオフィス利用時に一部控除可能
住宅ローンのポイント控除	前払いポイントを控除対象にできる
医療目的の住宅改修	バリアフリー改修が医療費控除の対象になることがある
キャピタルゲイン税の回避	売却時に最大50万ドルまでの利益が非課税（条件あり）

住宅を所有することで受けられる税制優遇措置は意外と多いものです。

特に住宅ローンの利息控除や固定資産税の控除は、多くの人にとって大きな節税メリットになります。

申告の方法によって適用できる控除が変わるため、標準控除と項目別控除のどちらを選択すべきか慎重に判断しましょう。

また、適用できる控除を最大限活用するために、専門家に相談するのも一つの方法です。

確定申告を賢く活用し、節税を最大限に活かして頂ければと思います。