売り物件が100万件突破！アメリカ住宅市場の変動をどう活かすか

こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。

アメリカの住宅市場で顕著な変化が起きています。

最近発表されたRealtor.comとReventure Appのデータによると、全米で売りに出されている住宅の在庫数がついに100万件を超えたとのこと。

在庫数が100万件を超えるのは2019年5月以来のことで、実に6年ぶりの高水準です。

具体的には、2025年5月時点の住宅在庫数は1,036,101件とのこと。

パンデミックの影響で住宅市場が活況を呈していた2021年5月にはわずか447,670件まで減少していたことを考えると、大幅な在庫増加と言えます。

もちろんこの増加の背景にはいくつかの理由があり、一つは新規住宅の供給がここ数か月で徐々に増えたこと。

そしてもう一つはローン金利の低下を期待していた既存の住宅所有者たちが当面の金利低下は期待できないと判断し、売却を決断したためです。

だだし、ここで問題となるのが価格です。

多くの売主はパンデミック期間中の高値で住宅を購入しており、購入時と同程度の価格で売り抜けたいと考えています。

けれども市場はそうタイミングよく動いてはくれず、現在の買い手は依然として高い住宅価格や7％近い高いローン金利に直面しており、経済的不安も手伝って慎重になっています。

この需給バランスの悪化が、全米の半数以上の地域で住宅価格を引き下げる圧力となっているわけです。

またReventure Appのデータによれば、5月には全米の60%以上の郡で住宅価格が前月比で下落しているとのこと。

売主が当初の売出価格を引き下げる割合も昨年同月比で24.6％も増加し、2017年以来の記録的な水準となりました。

こうした状況により、買い手には近年で最も豊富な選択肢がある中、特に南部と西部の市場では価格交渉の余地が広がっているわけです。

東北部や中西部の市場は依然として競争が激しく、売り手に有利な状況が続いています。

おしなべて市場状況は地域差が大きいため、自分の関心がある地域の特性を理解しておくことが大切ともいえるのです。

その一方で、全体的な傾向としては売り手が多く、買い手が少ない「買い手市場」へと変化しています。

Redfinの統計によると、全米の住宅市場では売り手が買い手を約50万人も上回っています。

売却を急ぐ売主が増える中で買い手にとっては選択肢が増え、価格交渉の余地も生まれている昨今。

また全米リアルター協会（NAR）の予想では、今後も住宅在庫数は増加傾向が続く見込みです。

よりクローズアップしてみると、パンデミック以降、低金利で住宅ローンを組んだ人々が高金利を避けるために売却を控えていましたが、人生の転機（結婚、離婚、転居など）が蓄積されつつあり、今後は売却を決断する人がさらに増えると予測されます。

とはいえ住宅価格はまだパンデミック前よりも高い水準で推移しているため、大幅な値下がりを期待するのは早計です。

また現在の住宅不足問題は依然として深刻であり、特に東北部では慢性的に住宅が不足しています。

住宅建設のスピードを考慮すると、この不足を解消するにはあと7.5年かかるとも言われています。

つまり住宅価格は今後多少緩和されるものの、劇的な低下は起こりにくく、高金利が続く限りは初めて住宅を購入する方にとっては依然として厳しい状況が続くと考えるのが自然です。

そうすると、この状況をどのように活用すれば良いのでしょうか？

まずは市場が緩和傾向にある今、交渉の余地をしっかり活かすことです。

特に売り急いでいる物件を狙い、積極的に価格交渉を行うことで自分に有利な条件で購入できる可能性が高まります。

また将来の売却を見据え、市場の動向を常にチェックし、適切なタイミングで購入・売却を行う準備をしておくことが吉と出るはず。

私たちは市場を冷静に観察し続けていきましょう。