売り物件総額が過去最高の7000億ドルに到達

こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。

最近アメリカの住宅市場で起きている注目すべき動向を見ていきましょう。

アメリカ全土で売り出されている住宅の総額が、なんと過去最高の6,980億ドル（約98兆円）に達しました。

これは2025年4月末時点の数字で、不動産会社Redfinが2012年にデータを取り始めて以来の最高額です。

前年同期比では20.3%増という大きな伸びを記録しています。

なぜこのような状況になったのでしょうか。

まず1つ目の理由が、売りに出ている住宅数の増加です。

アメリカ全土で売却中の住宅件数は、2025年4月時点で前年同期比16.7%増加しました。

背景にはこれまで低金利で家を購入してきた人たちが、金利上昇や住宅維持費の高騰によって住宅を手放すケースが増えていることが挙げられます。

そして2つ目の理由が、住宅需要の減退です。

2025年4月時点で住宅が契約されるまでの期間は平均40日となり、前年よりも5日間長くなっています。

なぜ購入希望者が減っているのかというと、住宅ローン金利の上昇に伴い月々の返済額が高額になっていること、そして経済の不安定さが主な原因として挙げられます。

実際に現場でも、「購入したいが月々の返済が負担すぎる」「景気が不安で今買うのは危険かもしれない」といった声を頻繁に耳にします。

3つ目の要因として、住宅販売価格の継続的な上昇があります。

住宅販売価格は前年同期比1.4%上昇しています。

これは需要が鈍化しているにもかかわらず、住宅価格が安定または上昇していることを意味します。

結果として

「売りたい人が多く、買いたい人が少ない」

という市場環境が、未売却の在庫を大きく押し上げているわけです。

Redfinの分析では現在、市場において売り手が買い手を約50万人も上回っています。

また特に懸念されるのが「Stale inventory（売れ残り物件）」の増加です。

売却開始から60日以上経っても買い手がつかない物件は、2025年4月には市場全体の44%に達しました。

これは前年の42.1%からさらに悪化しており、コロナ禍以降では最も高い水準です。

こうした市場状況の中で、不動産投資家としてどのような戦略を取るべきでしょうか。

まず、買い手が少ない市場は「交渉力が買い手側にある」ことを意味します。

つまり、売主との交渉でより良い条件を引き出せる可能性が高まります。

特に売れ残り物件に狙いを定め、価格交渉を積極的に行うことで、割安に物件を取得するチャンスが生まれます。

さらに現在の市場では、リノベーションや価値向上型（Value-add）の投資が有利になります。

なぜなら、売れ残っている物件の中には内装が古かったり、手入れが行き届いていないために市場価格より低く売られている物件が多く存在するからです。

こうした物件を安く取得し、適切なリノベーションを施すことで市場価値を上げ、将来的な売却益を確保できやすい状況が生まれます。

その一方で、マーケットが不安定な時期にはキャッシュフローの確保も重要です。

そのため家賃収入が安定しているエリアや、需要が一定数あるエリアを選ぶことが大切です。

例えば大学周辺や大手企業のオフィスが集中する地域などは、安定したテナント需要が見込めるはず。

また住宅ローン金利が高騰している今こそ、自己資金の割合を増やし、借入れを極力抑える投資戦略も検討する価値があります。

市場が落ち着くまでの期間、利息負担を減らして耐えることで将来的な市場回復時に大きな利益を狙えることになります。

現在の市場環境をしっかりと理解し、それに合わせた柔軟な投資戦略を立てる時期にあるようです。

かくして、アメリカの住宅市場は今、大きな転換期を迎えています。