「キャッシュアウト・リファイナンス急増　住宅資産を現金化する動きとそのリスク」

こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。

ここ数年で大きく増えた「住宅資産の含み益」を、現金として手元に引き出す動きが加速しているようです。

その代表例が「キャッシュアウト・リファイナンス（Cash-out Refinance）」と呼ばれるもの。

これは現在の住宅ローン残高よりも多い金額で借り換えを行い、その差額を現金で受け取るという仕組みを言います。

住宅ローン金利が高止まりしているにもかかわらず、この動きは第2四半期（4〜6月）で過去3年近くぶりの高水準に達しました。

その背景には、住宅価格の大幅な上昇があります。

アメリカの中古住宅の中央値は今年6月に史上最高の43万5,500ドルに到達。

これは5年前から約48％の上昇です。

こうした上昇により全米の住宅資産総額は過去最高の17.8兆ドルに膨らみ、そのうち約11.6兆ドルが借入可能な「タップ可能エクイティ」とされています。

実際に第2四半期にキャッシュアウト・リファイナンスを行った人は平均で9万4,000ドルの現金を手にしており、これにより月々の返済額は平均590ドル増加。

さらに住宅ローン金利は平均で1.45％ポイント上昇していました。

もちろん、メリットもあればリスクもあります。

メリットとしては、

• 高金利のカードローンや消費者ローンの返済資金に充てられる
• 自宅のリフォームや大規模修繕など、将来の価値向上につながる投資が可能
• 大きな現金需要に迅速に対応できる

となり、リスクは

• 借入総額が増えるため、返済期間が延びやすい
• 金利が上がる可能性が高く、総返済額が増える
• 万一返済が困難になれば、差し押さえ（Foreclosure）の危険性が高まる

等が考えられます。

また借入条件としては最低でも20％の持ち家資産（エクイティ）と620以上のクレジットスコアが必要で、今回利用した人の平均スコアは719でした。

近年はキャッシュアウト・リファイナンスの代替として、より低金利で柔軟性のあるHELOC（Home Equity Line of Credit）が注目されています。

これは住宅資産を担保に必要な分だけ借りられる仕組みで、ローン全体を組み直す必要がありません。

ただし市場動向を見ると、ここからは注意が必要です。

特にサンベルト地帯（フロリダ、テキサス、アリゾナなど）や西部の都市では住宅価格の伸びが鈍化、または下落に転じており、タップ可能エクイティが減少する地域も増えています。

実際、全米の約4分の1の市場で持ち家資産が5％以上減少し、全体の約1％の住宅ローン保有者（約56万4,000世帯）がすでに住宅価値よりローン残高のほうが多い「アンダーウォーター状態」に陥っているのです。

。。。

かくして、キャッシュアウト・リファイナンスは今がピークかもしれません。

これから実行を検討する場合は

• 住宅価格の先行き
• 金利の動向
• 自分の返済能力

を冷静に見極めることが重要です。

興味のある方は現在の自宅価値やタップ可能エクイティの正確な査定を行い、キャッシュアウトとHELOCのどちらが有利かを比較してみるとよいと思います。