連邦政府シャットダウンでもセクション8は大丈夫？

こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。

アメリカ連邦政府のシャットダウンが始まり、多くの物件オーナーが

「セクション8の支払いはどうなるのか」

「入居者に影響は出るのか」

と心配しているようです。

そこで今日は、カリフォルニア・アパート協会（CAA）による最新情報をもとに、賃貸オーナーが知っておくべきポイントを整理していきます。

まず結論から言えば、シャットダウンにより今のところは大きな混乱は起きていません。

ただし、シャットダウンが長期化すれば影響が出てくる可能性があります。

順に見ていきましょう。

セクション8の支払いはどうなるのか？

現時点では、支払いは継続しています。

住宅都市開発省（HUD）はすでに10月分、そしておそらく11月中旬までの資金を確保済みで、公営住宅当局（PHA）は通常どおりバウチャー（住宅補助券）の支払いを続けています。

カリフォルニアの主要な住宅当局、たとえばロサンゼルス、サンディエゴ、サクラメント、サンタクララ、フレズノなどでも「現時点では支払いに支障はない」と公式に発表しています。

そのため、10月時点ではセクション8の入居者を抱える大家も安心してよい状況です。

ただし、もしシャットダウンが長引いた場合はどうでしょうか。

セクション8の支払いが遅れた場合

政府が家賃の補助分を一時的に滞納するような事態になっても、物件オーナーが入居者を「政府の分が払われていない」という理由で退去させることはできません。

また、その不足分を入居者本人に請求することも禁止されています。

カリフォルニア・アパート協会では「入居者のせいではない支払い遅延については、柔軟に対応してほしい」と呼びかけにとどめています。

その理由は、政府が再開すれば遅延分の支払いは必ず行われるからです。

このような場合、焦らず冷静に待つことが大切です。

地域の住宅当局はどうなるのか？

セクション8を実際に運営しているのは、連邦機関ではなく地方の住宅当局（Local Housing Authority）です。

今回のシャットダウンは連邦政府の話ですから、当面は通常どおり営業を続けています。

けれども、住宅当局の運営資金の多くはHUDからの連邦資金によって支えられています。

ということは、もしこのシャットダウンが長期化すればすでに確保されている資金が尽き、業務が滞るリスクが出てきます。

そのため、セクション8入居者を抱えるオーナーは自分の物件を担当している住宅当局と定期的に連絡を取り、今後の運営体制や資金状況を確認しておくことが重要です。

「シャットダウンだから」と言って、セクション8の入居を断ることはできるのか？

この答えは「できない」です。

カリフォルニア州では「所得源差別（Source of Income Discrimination）」を禁止する法律があり、セクション8などの家賃補助制度を理由に入居を拒否することは違法です。

つまり、「バウチャー利用者だから貸さない」という対応は法的にアウトになります。

たとえ政府の運営が一時停止していても、このルールに変わりはありません。

入居審査では、他の入居希望者と同じ基準で扱う必要があります。

また資金不足が生じた場合には、住宅当局が新しいバウチャーの発行を一時停止することはあり得ますが、既存の入居者に対して不利益を与えることはできません。

連邦職員の入居者はどうなるのか？

もう一つの影響が考えられるのは、連邦政府の職員が家賃を払えなくなるケースです。

シャットダウン中は多くの職員が一時的に給与を受け取れず、家賃滞納のリスクが高まります。

現時点では、これらの入居者を特別に保護する法律は存在しません。

ということは、通常の賃貸契約や退去手続きのルールがそのまま適用されます。

ただしこの点も住宅当局は、オーバーに対して「可能であれば柔軟な対応を」と呼びかけています。

たとえば一時的な支払い計画を立てたり、遅延金を免除したりといった人道的な措置を取ることで、不要な退去やトラブルを防げる可能性があります。

。。。

かくして、現状でセクション8の家賃補助は続いており、大きな混乱は起きていません。

けれどももしシャットダウンが数か月に及ぶ場合、住宅当局の資金不足や連邦職員の家賃遅延など、じわじわと影響が広がる可能性があります。

そこでオーナーにとって重要なのは「情報を正確に把握し、入居者と良好なコミュニケーションを保つこと」です。

政府の混乱は一時的なものでも、入居者との信頼関係は長期的な資産になります。

目先の支払い遅延に焦らず、長期的な視点で賃貸経営を見守ることが結果的に最良の判断につながると言えそうです。