5％のローン金利はもう戻らないのか？長期高金利時代の終わりを読む

こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。

ここ数年は住宅ローン金利が6％を超えたまま高止まりし、多くの人が「5％時代はいつ戻るのか」と息をのんで見守っています。

かつて当たり前だった5％台のローンがいまや遠い記憶のように感じられるのは、それだけ長く高金利の時代が続いているからです。

そして専門家たちの見立ては一様ではありません。

結論から言えば、

「2026年にかけて徐々に下がる可能性はあるものの、5％台を明確に回復するには時間がかかる」

というのが大方の予測です。

その理由を少し詳しく見ると

「インフレ率が連邦準備制度（FRB）の目標である2％付近に落ち着けば、政策金利も2.5％前後に戻る可能性があり、長期金利は4％程度まで下がる。」

との予想。

その結果、住宅ローン金利は5.5～6％の範囲に収まるだろうという見方です。

つまり、物価が落ち着くことが金利低下の前提条件になります。

けれどもFRBが金利を下げたからといって、住宅ローン金利が自動的に下がるわけではありません。

実際、昨年9月から今年1月にかけてFRBが1％の利下げを行った際、逆に住宅ローン金利はほぼ同じ幅で上昇したという事実があります。

金融市場の期待や国債利回りの動きなど、さまざまな要因が複雑に絡み合うのです。

また9月17日のFRBによる0.25％の利下げ発表後も、10年物国債の利回りはむしろ上昇しました。

この10年債利回りは住宅ローン金利の「先行指標」とも呼ばれており、短期的には金利上昇のシグナルになる場合もあります。

つまり、単純に「利下げ＝住宅ローン低下」とはならないのが現実です。

では、どんな状況になれば5％台に早く戻るのか。

「景気後退（リセッション）が起きれば、5.5％以下に下がる可能性もある」との予想もあり、経済が減速すればFRBは景気刺激のために大幅な利下げを行い、長期金利も一気に下がることになります。

けれども当然ながら、リセッションは決して歓迎すべきものではありません。

失業や所得不安が広がれば、たとえ金利が下がっても住宅購入どころではなくなる家庭が増えるからです。

ここで興味深いのは、Realtor.comが2025年第1四半期に実施した調査です。

調査によると、潜在的な住宅購入者の約3割（29.8％）が「景気後退が起きれば、むしろ買いやすくなる」と答えました。

人々の心理として、「不況＝チャンス」と考える層が一定数いるのは確かです。

けれども実際には不況時にローン審査が厳しくなったり、雇用の安定性が問われたりと、購入に踏み切るのは簡単ではありません。

もし本当に住宅ローン金利が5％台に下がった場合、市場はどう動くのでしょうか。

この場合、

「買い手だけでなく、売り手も戻ってくる」

という見方が妥当です。

これまで高金利で動けなかった売主が、新しい家に手頃な金利で買い替えできると見込んで市場に戻るからです。

そのため、単純に「金利低下＝競争激化」とは限らず、売り物件が増えることで供給が緩和し、バランスの取れた市場になる可能性もあると言えます。

この点は、2021年～2022年のような異常な買い手市場とは異なる動きになるはずです。

では、実際に5％台のローン時代はいつ戻るのでしょうか。

大方は「2026年以降、ゆるやかに」と見ています。

ましてや4％台に戻る可能性は低いのが現状です。

4％台の低金利は、2008年のリーマンショックや2020年のパンデミックといった非常事態の中でしか起こり得なかった歴史的な例外でした。

住宅ローン金利が5％台だった時期を振り返ると、2003年夏に数週間、2004年3月に一時的に、そして2008年以降の長い不況期に約14年間続きました。

その長期低金利が終わったのが2022年10月。

つまり、20年ぶりの「高金利時代」を私たちは生きているわけです。

そうすると、今は「買うべき時」なのでしょうか。

答えは、「買えるときに買う」です。

金利は永遠に固定ではなく、将来的にリファイナンス（借り換え）できる余地があります。

家の購入を遅らせて金利の底を狙うのは簡単ではありません。

むしろ、金利が下がったときにすぐ行動できるよう準備しておくことが現実的と言えます。

具体的には、

• 頭金とクロージングコストを早めに貯めておく。
• クレジットスコア（信用スコア）を整え、借入条件を有利にしておく。
• 自分の予算と支払い可能額を把握しておく。
• 複数のモーゲージ会社と事前相談を行い、プリクオリフィケーション（事前審査）を進めておく。

という仕込みが肝要。

実際のところ、金利が下がるタイミングは誰にも正確には予測できません。

けれどもチャンスは突然訪れ、あっという間に消えることもあるわけです。

だからこそ、準備している人だけが、その波をつかむことができる道理になります。