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こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。
多くの人が一度は「自分の土地を持ちたい」と夢見るものです。
けれども実際に「そのままの土地（raw land）」を買うとなると、そこには見えないリスクと膨大な調査がつきまといます。
家を買うのとはまったく違う次元の話。
けれども適切な知識と慎重な準備があれば、この「何もない土地」は将来大きな価値を生む資産に変わります。
今日は、まんまの土地を購入する前に必ず知っておくべきポイント見ておきましょう。
まず理解すべきは、raw landとは「整備されていない自然のままの土地」であるということです。
電気も水道も道路もない。
建築どころか、そもそも人が立ち入ることすら難しい場合もあります。
だからこそ、購入前のリサーチ（due diligence）が何より重要になります。
一般的な住宅購入で行うインスペクションとは異なり、土地購入では30〜60日、時にはそれ以上の期間をかけて可否調査（feasibility study）を行う必要があります。
この調査では、建築が可能かどうかだけでなくゾーニング（用途地域）、許可の取り方、隣接道路へのアクセス、さらには環境規制まで細かく確認します。
たとえば「住宅用」と書かれていても、実際には1戸建てしか建てられない、あるいは短期賃貸が禁止されているケースもあります。
最悪の場合、購入後に「思っていた用途で使えない」と発覚することも珍しくありません。
要するに建築が可能だと証明できるまでは、夢の家を建てる計画はただの幻想にすぎないということです。
調査でチェックすべき重要な5項目は次のとおり。
- Zoning（用途地域）
市や郡の条例を確認し、その土地で何が建てられるのかを正確に把握すること。
弁護士やエンジニアに依頼して、将来的な分割や高さ制限まで確認しておくのが安心です。 - Access（アクセス）
土地に合法的に入れるかどうかを必ず確認します。
公道に面していない場合、登記上の通行権（easement）が必要です。
「土の道があるから大丈夫」と思ってはいけません。 - Utilities（インフラ）
電気、水、下水の引き込み費用を見積もること。
井戸や浄化槽を設置する場合、最低でも2万ドル程度を見込んでおくのが一般的です。
また、浄化槽の「パーコレーションテスト（排水試験）」は必須です。
これに失敗すると、建築許可自体が下りないこともあります。 - Survey（測量）
売主が持っている古い地図を信用せず、必ず新しい境界測量を依頼します。
隣地との境界トラブルを防ぐための最低限の保険です。 - Environmental Assessment（環境調査）
これは最も見落とされがちですが、実は最重要項目です。
土壌汚染、地盤の弱さ、地下水の影響などを調べる「Phase I」「Phase II」調査を行うことで、後から巨額の修繕費を避けることができます。
また、資金調達にも特有のハードルがあります。
住宅ローンとは違い、raw landには安定した収益がないため銀行は融資を渋ります。
そのため頭金は25〜50％、返済期間は5〜15年と短期になり、金利も高めです。
そこでこの場合、地域密着型のコミュニティバンクや、売主によるセラーファイナンス（売主融資）が有効な選択肢になるかと思います。
また自宅を所有しているなら、HELOC（ホームエクイティローン）を活用して資金を引き出すことも可能です。
いずれにせよ、どの方法を選ぶにしても融資手続きと調査期間は必ず余裕を持たせるようにしましょう。
焦ってクロージングしてしまうと、後で「建てられない土地」を高値で抱えることになりかねません。
実際、土地購入の成功と失敗の差は「ひとつの調査」で決まることがあります。
実例として2階建てまで許可されている土地を購入後、地域が再ゾーニングされて高層化が可能になり、資産価値が倍増したといいます。
一方で、別の例では1,500ドルの浄化槽テストを省略した結果、6万5,000ドルの追加費用が発生し、工事が半年も遅れるという痛手を負いました。
最後に、将来価値のある土地を見極めるためのポイントです。
良い土地とは「将来の成長エリア」に位置すること。
地域計画局が公開している「FLUM（将来土地利用マップ）」をチェックし、新しい道路や上下水道が敷設される予定のエリアを探すことが重要です。
開発が進む前に購入できれば、長期的な値上がりを期待できます。
土地投資は短期で利益を狙うものではなく、3〜10年のスパンで保有できる覚悟がある人に向いています。
土地だけの購入は時間を味方につけて初めて、大きな成果を得られるのです。
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