永遠の法則「ロケーション・ロケーション・ロケーション」

こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。

家の価値を考えるとき、家の価値は建物そのものの状態だけで決まるものではありません。

同じような間取りや広さの家でも、どこに建っているかによって価格が大きく変わります。

つまり「ロケーション」がすべてを左右するといっても過言ではありません。

特にアメリカでは、「良い学区」「安全な地域」「便利な生活環境」という3つの要素が、住宅価格を押し上げる最大の要因になっています。

今日は、Homes.comに掲載されている記事をもとに、その背景を詳しく見ていきましょう。

まず最も大きな影響を与えるのが学校です。

「学校の質、犯罪率、騒音、交通量──すべてが住宅の価値に影響する」

これは紛れもない事実。

とりわけ学校は、多くの家庭にとって最優先の条件です。

同社の調査によると、

「学区の質は非常に大きな価値ドライバーであり、同じ家でも優れた学区にあるだけで5万ドルから10万ドル以上の価格差がつくこともある」といいます。

全米不動産協会（NAR）の調査でも、18歳未満の子どもを持つ購入者の半数以上が

「学区の質を重視する」

と答えています。

その一方で、犯罪率の高い地域は買い手を遠ざけます。

ただし、不動産エージェントは犯罪の多寡について意見を述べることを法律で禁じられています。

フェア・ハウジング法（公平住宅法）により、特定地域への誘導（ステアリング）と誤解される可能性があるからです。

そのため、不動産エージェントは買い手をご案内するとき、City-Data.comや警察の公開データなどを案内するにとどまるのです。

そして暴力犯罪が多い地域は購入を即座に避けられるケースが多く、空き巣などの軽犯罪でも10％ほど価格が下がることがあります。

とどのつまり、「安全である」という印象が住宅の価値に直結しているわけです。

そして次にに注目すべきは「ストリートの種類」です。

車の通行量が多く、騒音が絶えない道路沿いの家は静かな住宅街の家よりも最大20％も安くなる傾向があります。

反対に袋小路（cul-de-sac）に建つ家は子どもやペットの安全面で好まれ、さらに近隣住民同士のつながりが生まれやすいため、5,000〜20,000ドルほど高く売れることもあります。

また、最近では「歩ける街（walkable neighborhood）」が新しい価値基準として注目されています。

同社の調査によると、過去2年間に新築住宅を購入した、またはこれから購入予定の人の約60％が

「徒歩圏内に商業施設がある場所」

を重視すると回答しました。

さらに2023年のNAR調査では、78％の人が「レストランやショップが近い住宅に追加料金を払ってもいい」と答えています。

特に若い世代ではこの傾向が顕著で、Z世代とミレニアル世代の90％が「歩ける街」を好むと答えています。

こうした結果は、住宅価格が単なる物理的価値ではなく「ライフスタイル価値」によって決まる時代になっていることを示すものです。

車に頼らず生活できるエリア、カフェや公園が徒歩圏内にあるエリアほど、買い手の関心が高い傾向が分かります。

さらにパンデミック以降、リモートワークの普及が「通勤距離」という制約を取り払い、より郊外や地方の住宅需要を高めていることは周知の事実です。

全米不動産協会の報告書によれば、多くの人が職場から遠い地域に移り住むようになり、価格の安さを優先する傾向が強まっているといいます。

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かくして、地域の特性や周辺環境は住宅の価値に直接反映されます。

同じ古い家でも、「良い場所」にあるだけで驚くほどの高値で売れることもあるのです。

逆にどんなにリフォームされた家でも、治安が悪く学校の評価が低ければなかなか売れません。

かくして、「不動産はロケーション・ロケーション・ロケーション」という表現は永遠の法則といえそうです。