住宅ローン金利は6％を下回らない？

こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。

アメリカの住宅ローン金利が「6％を下回ることは当面ない」との厳しい見通しが発表されています。

モーゲージ・バンカーズ・アソシエーション（MBA）のチーフエコノミストによると、30年固定金利は今後数年間、6％から6.5％の範囲で推移し、2028年末までこの水準が続く見込みとのこと。

これが現実となると、すでに3年以上も高金利に苦しんできた多くのアメリカ人にとって、さらに厳しい現実が重なることになります。

フレディマックによれば、先週の平均金利は6.27％。

この数字を見れば、住宅購入を検討する人たちにとって心理的なハードルがどれほど高いかが分かります。

ただしその一方で、ファニーメイの予測では2026年後半に6％を下回る可能性があるとされており、MBAの見通しはより悲観的ということになります。

連邦準備制度理事会（FRB）が2025年中にあと2回の利下げを行うものの、インフレ懸念のため来年以降はペースを落とすとも予想されます。

ということは、短期金利は下がっても、長期金利は財政赤字の拡大やインフレ期待の高まりで下がりにくくなるということです。

結果として、10年国債の利回りは4％を上回り、住宅ローン金利も6％台前半で固定化される見通し。

同時に興味深いのは、金利が高止まりするにもかかわらず、住宅販売件数は来年に増加が見込まれている点です。

モーゲージ・バンカーズ・アソシエーション（MBA）の予測では、2025年の480万件から2026年には500万件超に増えるとしています。

その背景には供給の回復があり、新築・中古ともに市場に出ている住宅在庫が増えたことで価格上昇が抑えられ、購入者にとって選択肢が広がりつつからです。

「在庫の増加は全国的に住宅価格の下押し圧力になる」

というのは事実で、モーゲージ・バンカーズ・アソシエーション（MBA）は今後数四半期にわたって全米平均の住宅価格が下落したのち、2027年後半に再び緩やかな上昇に転じると予想しています。

ただし、価格動向は地域によって大きく異なるだろうとのこと。

フロリダ、コロラド、アリゾナなど在庫が増加した地域では価格下落が目立つ一方、ニューヨーク、コネチカット、イリノイ、ニュージャージーといった北東部・中西部の州では、供給不足が続き価格が全国平均を上回るペースで上昇しています。

先日もお伝えしましたが、アメリカの住宅市場は「地域格差の時代」に入ったと言えるのです。

こうした背景を踏まえ、借り手の間では固定金利ではなく、変動金利型（ARM）やFHAローンへのシフトが進んでいます。

固定資産税や住宅保険料の上昇が、購入希望者だけでなく既存の住宅所有者にも負担となっており、いよいよアメリカの住宅市場は「金利の呪縛」のみならず、「維持コストの上昇」という点でも課題にも直面し始めたといえます。

そうすると短期的な金利の変動に一喜一憂するのではなく、長期的な資産形成の視点から戦略を立てることが今後のアメリカ不動産市場を生き抜く上ではキモとなりそうです。