政府シャットダウン解除で市場が動き出す

こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。

ついに、米国政府シャットダウンが解除される見込みとなりました。

アメリカで不動産を扱っていると、連邦政府の動きが市場にどれだけ大きな影響を与えるかを痛感します。

今回の史上最長の政府シャットダウンが終わり、住宅関連プログラムが再開されることは、多くの買主・売主・投資家にとって朗報です。

けれども表面的な「政府再開」だけでは見えないリスクも、依然として市場に残っています。

そこで今日は、最新の政府動向をもとに、不動産投資家が知っておくべきポイントを見ていきましょう。

政府系ローンの再開

連邦政府の再開により、FHA・VA・USDAローンが再び動き出します。

住宅ローンの審査や承認が止まっていたため、ここ数週間で多くの買主が「クロージング寸前で足止め」という状況に陥っていました。

その一方、政府系の業務は約6週間分のバックログが積み上がっており、完全な正常化にはまだ時間がかかります。

特にFHAやVAを利用する買主は、承認遅延が続くことを前提にスケジュールを組む必要があります。

洪水保険の発行権限延長

また、洪水保険（National Flood Insurance Program）の発行権限も延長され、2026年1月30日までの継続が確保されました。

これは洪水リスクエリアで投資物件を購入する投資家にとって極めて重要なポイントです。

もしこの延長がなければ、対象エリアの不動産市場は数週間でほぼ停止していたと思います。

今回の合意には、農業・軍関連・政府機関に関する歳出法案の通年予算も含まれており、その中にUSDAとVAローンの機能維持も明記されています。

市場全体にとっては安堵材料ですが、投資家としては次の「1月の締め切り」に再び政府が混乱しないか、注視が必要です。

そこでNAR（全米不動産協会）は、今回のシャットダウン中に大規模なロビー活動を行いました。

全米のREALTOR®から600件を超える「取引停止・契約遅延・買主の足止め」の報告を集め、議会に直接働きかけたのです。

不動産はアメリカGDPの約20％を占めるため、取引が止まるとその影響は地域経済にも連鎖的に広がります。

議会・ホワイトハウス・HUD・FHA・VAなど、政府のあらゆる機関に対してNARが圧力をかけ続けた結果、今回の早期合意につながったという背景があります。

この点から見ても、いまのアメリカの不動産市場は政府政策の影響を強く受ける構造になっていることがわかります。

投資家として注目すべきは、今後の数週間で市場に遅延物件がまとまって出てくる点です。

ローン承認が止まっていたことで、本来クローズしていたはずの取引が積み上がっています。

そうすると短期的には「在庫が一気に増えたように見える現象」が起こる可能性があります。

投資家にとっては、こうしたタイミングが仕入れのチャンスにつながることがありますが、その一方でローンの遅延によって買主側の資金計画が狂い、再交渉になるケースも増えるかもしれません。

売主側としても、スケジュールを読みにくくなり、柔軟な対応が求められる局面です。

市場リスクとしては、政府が再び1月までに予算合意に失敗した場合、第2ラウンドのシャットダウンが起こる可能性があります。

そうなるとまたFHA・VA・USDAが止まり、同じ混乱が繰り返されかねません。

このような政治リスクを踏まえれば、投資家はローン依存度の高い取引を慎重に扱う必要があります。

同時にキャッシュ購入やDSCRローンを活用する投資家にとっては、むしろ市場が乱れる時期は優位性が高まります。

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かくして政府再開は大きな前進ですが、アメリカ不動産市場が完全に通常運転に戻るまでには数週間から数カ月のタイムラグがあります。

投資家としては「市場が動き出した今こそ、情報収集を続けながら冷静に仕込み時を探す」のが良いタイミングです。