2025年版 〜 人が動く街は投資が動く

こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。

今日は「いまアメリカで住民の移動が最も多い10都市」について、不動産投資の視点で深掘りしていきます。

結論から言えば

人が頻繁に動く都市＝市場が健全に回り続ける都市

です。

その一方、物価上昇や通勤事情、生活の変化など、売却の理由は都市ごとに異なり、市場ごとに移動のクセが見えてきます。

これら10都市は投資家にとって必ず押さえておくべきエリアといえます。

早速見ていきましょう。

Kansas City, MO

中央値価格：$380,000

住宅回転率：1000戸あたり45件

生活コストが低く、ここ数年で需要が安定して高まっている市場です。

2025年は積み上げたエクイティを現金化したい売主や、厳しい冬を避けて温暖地に移住するリタイア層が売却増加を牽引しました。

不動産投資家にとってはまだ手が届く価格帯ながら流動性が高く、出口戦略を描きやすい都市といえます。

San Antonio, TX

中央値価格：$329,000

住宅回転率：1000戸あたり45件

軍関連の配置転換、企業採用、家族の近くへの移動など売却動機がはっきりしており、安定的な売買数を生む市場です。

「エクイティを使って生活を立て直す」「通勤負担を減らす」など、ポジティブな理由が多いことも特徴です。

テキサス特有の買いやすさと新築供給が、流動性の高さにつながっています。

Indianapolis, IN

中央値価格：$320,000

住宅回転率：1000戸あたり45件

ミッドウェスト屈指の投資家人気エリアであり、「買って直して売る」という回転が極めて活発です。

手頃な価格帯で実需と投資の両方が成立するため、市場の流動性は常に高い水準にあります。

移住者の増加や物価上昇による生活再設計も、売却数を押し上げています。

Las Vegas, NV

中央値価格：$471,975

住宅回転率：1000戸あたり43件

リタイア層が介護施設や涼しい地域へ移住するケースが増えており、これが売却を押し上げています。

不動産投資家は過去の割安購入分を利益確定し、別市場に移る動きが目立ちます。

子育て終了後のダウンサイジング需要も強く、回転率の高い都市として定着しつつあります。

Dallas, TX

中央値価格：$425,000

住宅回転率：1000戸あたり42件

人口増加が止まらず、需要が絶えない「巨大成長都市」です。

エクイティを使って広い家や新しい家に買い替える住民が多く、自然と流動性が生まれています。

投資家にとっては出口の見えやすさが最大の魅力です。

Nashville, TN

中央値価格：$536,739

住宅回転率：1000戸あたり42件

急速な人口流入と物価上昇が続いた結果、生活コストの上昇を理由に売却を選ぶ住民も増えています。

子供の誕生、離婚、ダウンサイジングなど、人生の転機が売却を後押しするケースが多い点も特徴です。

金利低下後の買い替え需要が市場の流動性を保っています。

Austin, TX

中央値価格：$489,859

住宅回転率：1000戸あたり42件

パンデミック期の急激な人口流入と価格上昇が落ち着き、2023～2024年頃から「以前の地域に戻る」「生活コストを抑えたい」という理由で売却する住民が増加しています。

ただしパンデミック前に購入していた層は依然として高いエクイティを持っており、これが売却を後押ししています。

市場としては調整局面に入りつつも、依然として人気の高い都市です。

Charlotte, NC-SC

中央値価格：$438,348

住宅回転率：1000戸あたり42件

急成長してきたシャーロットでは、生活コスト上昇により「以前ほど割安感がない」と感じた長期居住者が売却に踏み切るケースが増えています。

仕事の都合による移動やダウンサイジングなど、売却理由が多様化している点が特徴です。

それでも需要は強く、投資家にとっては安定した回転率が魅力の市場です。

Houston, TX

中央値価格：$358,000

住宅回転率：1000戸あたり40件

金利上昇、保険料と固定資産税の負担増が売却の理由としてよく挙がります。

一方で人口の流動性が非常に高く、生活スタイルの変化に合わせて早期に住み替える住民が多い市場です。

古い住宅地では建て替えの動きも進み、売却数が自然に増えています。

St. Louis, MO

中央値価格：$295,900

住宅回転率：1000戸あたり39件

「次のテックハブ」として注目される一方で、一部企業が本社機能を移転した影響で転勤が増え、売却件数の上昇につながりました。

もともと全米でも屈指の「手頃な住宅市場」のため住民が比較的動きやすく、流動性が高い状態が続いています。

投資家にとっては、購入価格の安さと出口の軽さが大きな魅力となります。

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今回紹介した10都市はいずれも「人が動き続ける」ことで市場が循環し、投資家にとって出口戦略を描きやすい場所ばかりです。

その一方で生活コストの上昇や人口動態の変化が売却理由を左右するため、都市ごとの背景を読み解くことが投資判断の精度を高める鍵になります。

特にこれらの都市では、価格の手頃さ、新築供給、そして地域特有の移住パターンが、今後の売買活動に大きく影響していきます。

興味のある方は、まず気になる都市の「人口の流れ」と「住宅在庫の動き」を追うところから始めてみるとよいと思います。