FHAローンに資金が集まる理由

こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。

今日は、金利が高止まりする中で急増しているFHAローンのリファイナンス需要について触れておきたいと思います。

住宅ローン金利が思うように下がらない今、少しでも毎月の支払いを減らしたい住宅所有者がFHAローンという選択肢に一斉に目を向け始めているようです。

最近のアメリカ住宅市場では、従来型のコンベンショナルローン金利がほぼ横ばいで推移しています。

そのため、多くのオーナーにとって「借り換えによる劇的な節約」は簡単ではありません。

けれどもFHAローンの金利はわずかに低下し、この差が大きな意味を持ち始めています。

モーゲージバンカーズ協会の統計によると、先週の住宅ローン借り換え申請件数は前週比で14％増加したというのです。

これは短期的な動きではなく、前年同週と比べると約88％増という非常に大きな伸びです。

住宅ローン全体に占めるリファイナンスの割合も、わずか1週間で53％から58％超へと急上昇しています。

中でも注目すべきは、FHAローンを使った借り換え需要が1週間で24％も増えた点です。

FHAの30年固定金利は約6.08％まで下がり、2024年9月以来の低水準となりました。

わずか0.2％前後の違いに見えるかもしれません。

けれどもローン残高が大きいアメリカの住宅ローンでは、この差が毎月、そして長期で見ると大きな金額差になります。

その一方で、コンベンショナルローンの30年固定金利は6.33％と、前週よりわずかに上昇しています。

加えてポイントや手数料もじわじわと上がっており、借り換えのハードルは決して低くありません。

こうした状況の中で、住宅所有者は「理想的な条件」を待つより、「今取れる現実的な節約」を優先し始めているわけです。

そもそも、FHAローンは住宅ローン保険が必要になるため、以前は敬遠されがちでした。

けれども月々の支払額が下がるのであれば、保険料を含めても総合的にメリットが出るケースが増えています。

これは借り換えだけでなく、住宅購入を検討する層にも共通した動きです。

先週の住宅購入ローン申請件数は前週比で2％減少しました。

それでも前年同週比では19％増えており、購入意欲自体が冷え切っているわけではありません。

特にFHAを利用した購入ローン申請は1週間で5％増加しています。

頭金を抑えたい買主にとって、FHAローンは依然として有力な選択肢です。

高金利環境では、頭金の多寡が将来の資金繰りに直結します。

そのため、自己資金を温存できるローン商品に需要が集中しやすくなります。

さらに今週に入ってから、コンベンショナルローン金利は再び上昇傾向を見せていることも特筆されます。

市場は連邦準備制度理事会、いわゆるFRBの動向を強く意識しているわけですが、その予想どおりに政策金利は引き下げが実施されました。

ちなみに、過去2回の利下げ局面では、住宅ローン金利はむしろ上昇しました。

この点は、日本の金利感覚に慣れている方ほど違和感を覚えるかもしれません。

アメリカでは住宅ローン金利は政策金利そのものより、市場参加者の「将来予想」に大きく左右されます。

FRBメンバー一人ひとりの金利見通しや、議長の発言内容が、債券市場を通じて即座に金利へ反映されるわけで、利下げそのものより「どう語られるか」が重要になります。

この不透明感こそが、今FHAローンに資金が流れ込んでいる背景です。

確実に下がった金利を、確実に利用する。

この非常に実務的な判断が、多くの住宅所有者を動かしています。

今後もしばらくは、FHAローンを軸とした「守りの選択」が続く可能性が高いのではないでしょうか。

金利が高い時代だからこそ、ローン戦略の差が資産形成の差になります。