「元が取れるまで10年時代」に入った現実

こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。

アメリカの不動産購入において長年「常識」とされてきた「5年ルール」が、もはや通用しなくなりつつあるようです。

これから家を買う人にとって、かつて言われていた「5年住めば元が取れる」という考え方は、かなり現実とズレ始めています。

場合によっては10年近く住み続けないと、本当の意味で損益分岐点に到達しない可能性すらあるのです。

かつては家を買って5年ほど住めば、値上がりによって購入時の諸費用を回収できるというシンプルな計算が成り立っていました。

この「5年ルール」は、多くの買主にとって一つの安心材料だったわけです。

けれども、現在の住宅市場はその前提を大きく書き換えつつあります。

高止まりする住宅ローン金利、売買にかかるコストの上昇、そして地域によっては価格下落。

これらが重なり、損益分岐点までの期間が確実に長くなっています。

2026年に購入した場合、完全にコストを回収できるのは2036年頃になる可能性がある、という分析もあるほどです。

このあたりに乖離を深堀してみましょう。

5年間ルール

そもそも「5年ルール」とは何だったのでしょうか。

不動産購入には、頭金、仲介手数料、クロージングコストなど、多くの初期費用がかかります。

それでも過去は住宅価格の上昇が比較的早く、それらのコストを数年で相殺できました。

この考え方が「5年住めばOK」という目安として広まったわけです。

けれども、もともとこれは絶対的なルールではなく、あくまでガイドラインに過ぎません。

市場によって価格上昇のスピードは異なります。

安定して上昇するエリアでは早く回収できることもありますし、動きの鈍いエリアでは、より長い保有が必要になります。

さらに、物件の管理状態やリノベーションも結果を左右します。

反対に適切な改善によって資産価値を高められれば、損益分岐点は前倒しできる可能性もあったのです。

ではなぜ2026年以降の買主にとって、状況が厳しくなってくるのでしょうか。

主な理由は、大きく四つあります。

1. 住宅価格上昇率の鈍化

まず一つ目は、住宅価格の上昇率が鈍化している点です。

2025年の全米平均の住宅価格上昇率は約2%。

2024年の4.5%や過去10年平均の6.5%と比べると、明らかに低い水準です。

2026年にかけて若干の回復は予想されていますが、それでも2%台前半にとどまる見込みです。

2021年のように年率17%以上も価格が跳ね上がる時代は、現実的には再現しにくいのではないでしょうか。

この数年間の「異常な上昇」が私たちの感覚を麻痺させてしまった側面もあります。

結果として、同じエクイティを築くのにより長い時間が必要になるのです。

ただしこれはあくまで全米平均の話。

地域差は非常に大きく、北東部では二桁近い上昇が見られる一方、南部では2%を下回る地域もあります。

2. 取引コストの高さ

二つ目は、取引コストの高さです。

購入時・売却時には、物件価格の2〜5%程度のコストが発生します。

価格が高くなればなるほど、この金額も比例して増えていきます。

要するに住宅価格の高止まりそのものが、損益分岐点を遠ざけているのです。

3. 価格下落リスク

三つ目は、価格下落リスクです。

ピーク近辺で購入した直後に価格が下落すると、いわゆる「ネガティブエクイティ」に陥る可能性があります。

実際に、サンフランシスコ、マイアミ、オースティンなどでは、すでに前年比で価格が下がっています。

今後、他の都市でも同様の動きが広がると予想されています。

こうした市場では、「いつ買うか」と「どれだけ長く住むか」が、これまで以上に重要になります。

4. 保有コストの上昇

四つ目は、保有コストの上昇です。

固定資産税、光熱費、住宅保険料は、ここ数年で大きく上昇しています。

2025年だけでも、電気代は前年比で約10%上昇しました。

これらは毎月確実に発生するコストであり、最終的な利益を確実に圧迫します。

。。。

これらを踏まえると、2026年に購入する人の損益分岐点は10年前後になる可能性があります。

仮に購入価格40万ドル、金利6%台、固定資産税1.7%、取引コスト4%と仮定します。

そうすると年4%程度の価格上昇を前提にしても、頭金10%の場合は回収までに10年以上かかります。

頭金を20%に増やしても、8年程度は必要になるはずです。

そしてここで重要なのは、この4%という上昇率自体が、決して保証されたものではないという点です。

もし2年や半年で売却する必要が生じたらどうなるでしょうか。

売ること自体は可能です。

ただしその場合、購入時に支払ったコストを回収できない可能性が高くなります。

もちろん住宅購入は純粋な投資だけではなく、住環境の安定、ライフスタイル、税制メリットなど、数字では測れない価値もあります。

最終的に重要なのは「自分が何を目的に家を買うのか」を明確にすることであり、5年ルールも、10年ルールも、あくまで目安に過ぎないことは確かです。

そうするといよいよ、これからの住宅購入ではより慎重で現実的な判断が求められる時代に入ったと言えそうです。