高金利に慣れた2025年

こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。

大みそかという節目の日に2025年のアメリカ不動産市場を振り返り、そして2026年をどう読むべきかについて整理してみたいと思います。

結論からお伝えすると、2025年は「大きく崩れなかった年」であり、2026年は「選別が本格化する年」になる可能性が高いと見ています。

2025年のアメリカ不動産市場を一言で表すなら、「高金利に慣れた一年」でした。

2024年から続く高金利環境は、2025年に入っても大きくは変わりませんでした。

住宅ローン金利は6％台から7％前後で推移し、多くの消費者にとって「低金利に戻るのを待つ」という選択肢が現実的ではなくなったのです。

その結果、住宅購入者の行動は二極化しました。

どうしても住み替えが必要な実需層は購入を進め、その一方で投資目的やセカンドホーム需要は慎重姿勢を強めました。

特に一次取得者、いわゆるファーストタイムバイヤーは、価格よりも月々の支払い額を重視する傾向がさらに強まりました。

ここで注目すべきだったのが、ローン審査の柔軟化です。

長年基準とされてきたFICOスコア620というラインが事実上形骸化し、家賃や公共料金の支払い履歴も評価対象に含める動きが進みました。

これは、金融機関と住宅金融市場を支える連邦準備制度理事会の金融引き締め政策とは別軸で、「買える人を少しでも増やす」ための現実的な対応だったと言えます。

その一方で、価格調整が大きく進んだかというと、そうではありませんでした。

確かに一部の地方都市や投資過熱エリアでは価格が軟化しました。

けれども全米平均で見ると、下落というよりは「横ばいから微増」という水準に落ち着きました。

その最大の理由は、慢性的な住宅供給不足です。

建設コストの高止まり、人件費の上昇、土地規制などが重なり、新築供給は依然として需要に追いつきませんでした。

結果として、「売り物がない」という状況が2025年を通じて続いたのです。

投資家の動きにも変化が見られました。

2021年から2022年にかけて活発だった短期転売や利回り無視の購入は、ほぼ姿を消しました。

代わりに、キャッシュフローを重視する長期保有型の投資家が市場の中心に戻ってきました。

特に賃貸需要の強いテキサス、フロリダ、中西部の一部都市では、堅実な投資が続きました。

かくして2025年は、「熱狂も暴落もなかったが、市場の体質が変わった一年」だったと言えます。

では、2026年はどうなるのでしょうか。

2026年のキーワードは、「選別」と「現実化」です。

まず金利についてですが、急激な低下は期待しすぎない方が無難です。

インフレは落ち着きを見せているものの、金利を一気に下げるほどの経済悪化は想定されていません。

つまり、2026年も6％前後の住宅ローン金利が「普通の世界」になる可能性が高いのです。

この環境下で強くなるのは、本当に支払い能力のある層です。

頭金をしっかり用意できる人、収入が安定している人、そして長期的な居住を前提に考えている人です。

その一方で、「金利が下がれば売れるはず」と期待して物件を抱え続けている売主は、徐々に調整を迫られると思います。

特に投資目的で購入された物件や、立地や学区に弱点のある住宅は、価格面での妥協が必要になる場面が増えると見ています。

新築市場も重要なポイントです。

ビルダーは金利優遇やクロージングコスト補助といった形で、実質的な値下げをさらに進める可能性があります。

表面上の価格は維持されても、「条件面での調整」が当たり前になる一年になるはずです。

投資の観点では、2026年は「簡単に儲かる年」ではありません。

けれどもきちんと数字を見てエリアを選べば、堅実なリターンは十分に狙えます。

賃貸需要が強く、人口流入が続くエリアでは、家賃の下支えが期待できます。

その反面、人口が減少している地域や供給過多のエリアでは、より厳しい目線が必要になります。

2026年は、不動産が「誰にとっても資産」ではなく、「選ばれた人にとっての資産」へと完全に移行する年になるかもしれません。

。。。

とどのつまり、不動産は短期のニュースで判断するものではなく、

• 金利
• 人口
• 雇用
• 供給

といった、これらの基本を丁寧に見続けることが何より重要です。

2025年を振り返り、2026年を見据える今だからこそ冷静な視点が価値を持ちます。

不動産とじっくり向き合う時間を持つこと自体が、来年への最良の準備になるのではないでしょうか。

2026年も、慎重に、そして着実に進んでいきましょう。