オルタナティブ投資 〜 不動産エクイティの場合

こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。

前回、オルタナティブ投資の入り口として「不動産エクイティ」のお話をしましたが、今日はさらに踏み込んで、具体的な「数字」と「実例」を出してみようと思います。

「仕組みはわかったけれど、結局どれくらい儲かるの？？？」

そんな疑問を抱く投資家のフロントガラスを、一気にクリアにしていきましょう。

実例：テキサス州ダラスのマルチファミリー（アパート）案件

私が実際に目にした、ある優良なプロジェクトを例に挙げます。

場所は人口流入が止まらないテキサス州。

築20年の、150戸規模のアパートメントをリノベーションして価値を上げる「バリューアップ型」の案件です。

まず、投資家が注目すべき主要な数字は以下の通りです。

1. ターゲット利回り（年利）： 8% 〜 10%
2. 予想投資倍率（Equity Multiple）： 1.5倍 〜 1.8倍
3. 投資期間： 3年 〜 5年

これだけ見ると、日本の定期預金や配当利回りと比べて「ウルトラC」のような数字に見えるかもしれません。

しかし、アメリカの不動産市場の成長性とインフレ率を考えれば、これは決して夢物語ではないのです。

数字の裏側：どうやって利益を生み出すのか？

なぜこれほどの利回りが出るのか。

それは「家賃アップ ⇛ 物件価格上昇」というシンプルな数式があるからです。

例えば、1戸あたりの家賃をリノベーションによって毎月$200アップさせたとします。

150戸あれば、毎月$30,000、年間で$360,000の収益増です。

アメリカの不動産評価（収益還元法）では、この「収益増」がそのまま物件価格に数百万ドル単位のインパクトを与えます。

「ボトルの蓋」を少しずつ回して圧力を高めるように、着実な管理改善が最終的な売却益（キャピタルゲイン）へと化けるわけです。

シミュレーション

仮にあなたが、$50,000（約750万円）をこのプロジェクトに投じたとしましょう。

運用期間中： 年利8%の配当があれば、毎年$4,000があなたの口座に振り込まれます。

売却時： 5年後に物件が予定通り売却され、投資倍率が1.6倍になった場合。

最終リターン： 元本$50,000 ＋ 利益$30,000 ＝ 合計$80,000。

銀行に預けておくだけでは決して得られない、この「複利の力」と「資産価値の上昇」。

これこそが、私（佐藤）がオルタナティブ投資に資産を集中させている大きな理由の一つでもあります。

失敗しないための「感性」の磨き方

数字だけを見るとバラ色ですが、もちろんリスクはあります。

「空室が埋まらなかったら？」「金利が爆上がりして売却できなかったら？」

こうしたリスクを回避するために必要なのは、提供された資料の「行間」を読む感性です。

運営会社（スポンサー）に過去のトラックレコード（実績）はあるか？

提示されている家賃アップの数字は、周辺相場と比べて「ガチンコ」で現実的か？

最悪のシナリオ（LTVの変動など）に対する備えがあるか？

結局のところ、不動産クラウドファンディングは「誰の船に乗るか」という選択に尽きます。

クモの巣の網を張るように、慎重に、かつ大胆に情報を集めることが成功への近道です。

本日のまとめです。

• アメリカの案件は年利8〜10%を狙えるものが実在する。
• 利益の源泉は、リノベーションによる「収益改善」と「売却益」の二段構え。
• $50,000の投資が5年で$80,000になる可能性を秘めている。
• ただし、運営会社の「質」を見極める目利きが絶対条件。

明日に続けます。