数百万ドルの損失を未然に防ぐ実務

こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。

昨日までは、土地開発における「覚悟」と「用途のパズル」についてお話ししてきました。

今日は、プロジェクトの成否を分ける最も泥臭く、かつ最も重要なフェーズである「デューデリジェンス（調査期間）」の実務について解説したいと思います。

土地を購入する契約書にサインした後、エスクロー（第三者寄託機関）が開設されると、投資家には一定の「調査期間」が与えられます 。

この期間内に、その土地に潜むあらゆるリスクを白日の下にさらさなければなりません。

特に、今回のような軍用施設跡地や大規模再開発エリアにおいて、絶対に避けて通れないのが「環境サイトアセスメント（Phase I ESA）」です 。

「見た目は綺麗な更地なのに、土壌から有害物質が出てきた」

これは、アメリカの古い土地では本当によくある話です。

過去に軍の燃料庫があったり、化学物質が使われていたりした場合、その浄化作業（レメディエーション）の現状がどうなっているのか、当局の文書を徹底的に洗う必要があります 。

もし調査を疎かにして購入後に汚染が発覚すれば、その浄化費用はすべてあなたの負担になり、プロジェクトは一瞬で破綻します。

次に確認すべきは、物理的な境界線と「目に見えない権利」です。

これは「ALTA/NSPS 測量図」を取得し、地役権（イーズメント）や利用制限（CC&Rs）を確定させる作業です 。

例えば、あなたの土地の真ん中に隣の敷地へ続く「埋設管」の通行権があったとしたら、当初予定していた建物の配置はすべてやり直しになります。

「図面上は可能でも、物理的・法的に建てられない」という罠は、こうした細かいレポートの精査でしか見抜けません。

さらに、再開発エリア特有の「インフラ負担」もシビアに計算する必要があります。

多くの再開発プロジェクトでは、道路や公園といった公共インフラの整備費用を、開発者が「特別税（Special Taxes）」や「フェアシェア・プログラム」として分担する仕組みがあります 。

特に「メロールース（Mello-Roos）」と呼ばれる地域施設区に該当する場合、実効税率が1.5%を超えることも珍しくありません 。

「固定資産税は1%だと思っていたのに、実際はもっと高かった」

この計算違いが、数十年続く運営フェーズのキャッシュフローをジワジワと蝕んでいくのです。

また、建物が建つまでの「空地期間」のリスク管理も忘れてはいけません。

たとえ構造物がなくても、不法侵入者の怪我に対する賠償責任をカバーする「空地保険（Vacant Land Insurance）」への加入は必須です 。

土地開発とは輝かしい建物を建てることの裏側で、こうした地味でシビアな「リスクの芽」を一つずつ摘んでいく作業の連続なのです。

これらをすべてクリアして初めて、あなたの投資は「ギャンブル」から「確実な事業」へと昇華します。

今回のポイントをまとめます。

• 環境調査（Phase I ESA）を徹底し、過去の土壌汚染リスクを完全に把握する
• 測量図（ALTA）を精査し、将来の設計を妨げる地役権や制限がないか確認する
• メロールース等の「特別税」を計算に入れ、実効税率ベースでの収支シミュレーションを行う
• 取得直後から発生する賠償責任に対し、専用の保険で防衛策を講じる

調査期間の短縮を求める売主もいますが、ここで妥協する人は土地開発の世界では生き残れません。

明日に続けます。