減価償却で有利な州は

こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。

不動産投資の世界には、多くの人が見落としがちな「数字の魔法」が隠されています。

それは物件の価格そのものよりも、実はあなたの手元に残る現金を大きく左右する要素です。

その正体こそが「建物比率」です。

1億円（約$670,000）の物件を買うとき、その内訳をどれくらい意識しているでしょうか。

土地が8割なのか、建物が8割なのか。

このバランス一つで、数年後のあなたの銀行口座の残高は、数千万円単位で変わってきます。

「え、土地の方が価値が落ちないからいいんじゃないの？」

そう思う方も多いかもしれません。

けれども税務の世界では「土地は劣化しない（償却できない）」、一方で「建物は年々古くなる（償却できる）」と考えます。

つまり、建物の割合が高ければ高いほど、帳簿上の「経費」を大きく作ることができ、結果として納税額を劇的に抑えることが可能になるのです（＊正確には納税額が消えるわけではなく、繰り延べです）。

広大なアメリカ全土を見渡したとき、どの州がこの「建物比率」において最も有利なのか。

実体験をベースに、その本質を解き明かしていきましょう。

州によって全く異なる「価値の器」

アメリカの不動産市場は、州ごとにその性格が全く異なります。

例えば、カリフォルニア州（CA）やニューヨーク州（NY）といった沿岸部の人気エリアを考えてみましょう。

これらのエリアは、とにかく「土地」が高い。

私が以前扱ったCA州の物件では、購入価格の$1,000,000のうち、土地の評価が$800,000で、建物がわずか$200,000というケースもありました。

建物比率はたったの20%です。

これではどれだけ高額な物件を買っても、節税メリットという名の「ガソリン」が少なすぎて、投資のエンジンが回りません。

一方で、テキサス州（TX）やジョージア州（GA）、あるいは中西部のオハイオ州（OH）などはどうでしょうか。

これらの州は土地が広大で安価であるため、物件価格の大部分が「建物」の価値で占められる傾向にあります。

建物比率が60%から、条件が良ければ80%を超えることも珍しくありません。

「土地が安い州＝投資に適した州」

というシンプルな公式が見えてきます。

ただし、ここで大切なのは、ただ「比率が高い」という表面的な数字だけを追わないことです。

そこに、その物件を支える「経済の熱量」があるかどうかが、プロの視点です。

テキサス州が最強の選択肢の一つである理由

私自身、多くの投資家の方々にテキサス州の物件を提案してきました。

なぜなら、テキサスは建物比率という「守り」と、人口流入という「攻め」のバランスが絶妙だからです。

例えば、ダラス近郊の$400,000の新築戸建てを例に挙げましょう。

このエリアでは、土地の評価が$60,000程度に収まることが多く、建物比率は約85%に達します。

$400,000 × 85% = $340,000

この$340,000という巨大な金額を、数年から数十年にわたって経費として計上できるインパクトを想像してみてください。

これは、砂漠の中で見つけたオアシスのようなものです。

喉が渇いた（税金に苦しむ）投資家にとって、これほど潤いを与える数字はありません。

またテキサスには州所得税がないという、もう一つの大きなボーナスも付いてきます。

建物の価値を最大限に使い切り、さらに州税も抑える。

この二段構えの戦略こそが、アメリカ不動産投資の王道と言えます。

「建物比率」を最大化する感性

よく

「どの州がいいですか？」

という質問をいただきますが、私はいつもこう答えます。

「お財布（納税状況）と、物件の寿命（耐用年数）が握手する場所を選んでください」

建物比率が高い州を選ぶことは、いわば「高性能なフィルター」を手に入れるようなものです。

入ってくる家賃収入から、税金という名の不純物を取り除き、純度の高いキャッシュフローだけを抽出する。

そのフィルターの性能が最も発揮されるのが、土地代が安定している内陸部の成長都市なのです。

逆に、ハワイのような「土地神話」が強い場所は、バケーションとしては最高ですが、投資という戦場においては武器が少ないと言わざるを得ません。

土地比率が8割の物件を買うのは、穴の空いたバケツで水を汲むようなものです。

汲んでも汲んでも、税金という穴からお金が漏れていってしまいます。

• 土地代が安く、建物価値が正当に評価される州（テキサス、ジョージア、オハイオ等）を選ぶこと
• 建物比率60%以上を目安にし、それ以下の場合は「資産防衛」ではなく「資産運用」と割り切ること
• 表面的な利回りだけでなく、税引き後の「純キャッシュフロー」をシミュレーションすること
• 州の税制（州所得税の有無）とセットで、トータルの収益性を判断すること

どの州に投資するかは、あなたがどのような「未来の景色」を見たいかによって決まります。

数字の裏側にある「言葉」と「感性」を研ぎ澄ませば、自ずと答えは見えてくるはずです。

この建物比率の活かし方、そして具体的な減価償却のテクニックについては、さらに深い領域があります。

明日に続けます。