2026年、価格が下落する予想

こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。

先日、フロリダ州オーランドで開催されたIBS（International Builders Show）にて、2026年の住宅経済予測が発表されました。

その内容は、これまで私たちが信じてきた「住宅価格は上がり続ける」という神話に、一つの大きな揺さぶりをかけるものでした。

全米住宅建設業者協会（NAHB）のチーフエコノミスト、ロバート・ディエッツ氏が放った言葉は非常に重いものです。

「2026年、全米の多くの都市で中古住宅の価格が下落する」

なぜ、強気だったアメリカの不動産市場で、このような予測が出てくるのでしょうか？

それは、住宅メーカー（ビルダー）たちがすでに2022年から「価格の現実」と向き合い、調整を始めていたからです。

彼らは市場が冷え込めばすぐに価格を下げたり、金利の買い下げ（バイダウン）を提示したりして、買い手が動けるラインを必死に探ってきました。

言わば、ビルダーは「常に市場と対話しながら、商品をアップデートし続けてきた」のです。

一方で、中古住宅のオーナーたちはどうでしょうか。

パンデミック時の狂乱とも言える高値の記憶が、いまだに頭の片隅にこびりついて離れません。

「隣の家があの値段で売れたのだから、うちはもっと高いはずだ」

そんな過去の残像を追いかけ、現実の市場ニーズとの乖離に気づかないふりをしている。

これが、今の中古市場に起きている「価格発見の遅れ」の正体です。

ディエッツ氏が言うように、2026年はこの「歪み」が修正される年になる可能性は高いと思います。

住宅価格は平均所得の約4.9倍にまで膨れ上がっており、これは普通の人が普通に働いて家を買うことが、いかに「非現実的」になっているかを示す数字です。

このままではマーケットが窒息してしまうからこそ、中古住宅のオーナーも、ビルダーと同じように「価格の真実」を受け入れざるを得ない局面が来ているのです。

その一方で、Realtor.comは全体としては緩やかな価格上昇を予測しています。

「え？ 結局上がるの？ 下がるの？」

と混乱するところですが、ここで大切なのは「地域の二極化」を読み解く感性です。

南部や西部のように、これまで価格が高騰しすぎたエリアでは、ビルダーの値下げ競争に引きずられる形で中古価格も調整局面に入ります。

対照的に、北東部や中西部といった「割安感」が残るエリア（Refuge Markets）では、依然として強い需要が価格を支える可能性が高い。

つまり、全米一律のトレンドを追う時代は終わり、ピンポイントで「その街の呼吸」を感じ取ることが求められているのです。

不動産投資においても、この「姿勢」は極めて重要です。

教科書に書いてあるような「不動産は長期で見れば必ず上がる」という言葉を鵜呑みにしてはいけません。

目の前の数字、特に「地域の所得レベル（Income）」と「住宅価格（Home Price）」の比率を直視しましょう。

比率が歪んでいる場所で無理に勝負を挑むのは、荒れ狂う海に小舟で漕ぎ出すようなもの。

これからのマーケットで生き残るのは、誰よりも早く「現実」を認め、感性を研ぎ澄ませて「価値」を再定義できる人だけです。

「言葉」の表面的な強さに惑わされず、数字の裏にある「人々の暮らしの限界点」を読み解くこと。

それが、2026年という変化の年を乗りこなすための、唯一の地図になるのだろう思います。

• ビルダーはすでに値下げを進めており、中古市場もその「現実」に合わせる必要が出てくる
• 全米平均（所得の4.9倍）という価格設定は限界に達しており、価格調整は不可避
• 南部・西部は調整が入り、中西部・北東部の「割安エリア」へ需要がシフトする
• 2026年は「価格の歪み」が正され、市場が健全化へ向かう一歩となる

投資判断において、自分だけの「基準」を突き詰めていきましょう。