こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。
昔「ランボー」というシルベスター・スタローンが出演する映画が大人気でした。
たった一人で近代兵器をもつ部隊にゲリラ戦で立ち向かうランボー。
その勇姿に魅力を感じさせるこのシリーズは第四作まで出されています。
私(佐藤)も子供の頃にテレビでランボーシリーズを見て、
「一人で戦闘部隊に立ち向かっていくなんてカッコイイ！」
「こういう向こう見ずな勢いこそ大事なんだ！！」
そんな風に感じたものです。
リスクを背負いながら立ち向かい、危機を乗り越えていくところに達成感と本当の勝利がある、そんな風に感じていたわけですね。
とはいえ、このような向こう見ずな姿勢は物語としては面白いものですが、現実にはそううまくはいかないものです。
事は物語のようには進むものではありませんから、何かに挑戦する時には「何か会った時の保険」は絶対に必要です。
アメリカの現代社会では企業の平均寿命も
1955年 ➾ 75年
2015年 ➾ 15年
と極端なまでに短くなっています。
あのアマゾンのCEOジェフ・ベゾスですら
「アマゾンも必ず潰れる」
と断言、自然の摂理を理解したかのような発言をしています。
とどのつまり、企業も個人も現代社会では先が手詰まりになってゲームオーバーになりやすい今の時代だからこそ
「何かあった時の保険」
は大切なように思うのです。
補足すると、企業寿命15年時代の今は個人としても
果敢に攻める勇気
失敗した際の逃げ道
この矛盾をバランス良く併せ持つ必要があるのでしょうし、失敗しても上手に乗り越えるためには「退く先」がどうしても必要だろうと思います。
ランボーにしても武器一つで向こう見ずに立ち向かうのみならず、援護射撃や兵站といった後方支援があればより安心して立ち向かえたはず。
映画の中のランボーは全てを一人でこなして立ち向かい続けますが、現実の戦いはそうはいかないものです。
不動産投資にも後方支援を備える
このような一見矛盾する
果敢に攻める勇気
失敗した際の逃げ道
この二つの要素は不動産投資においても大切な考え方です。
ちなみに、確固とした統計はありませんがアメリカ不動産投資の成功率は決して低くないと思います。
立地と物件さえ間違えなければ、あとは自分に合う管理会社を使うだけで大抵は回るものです。
とはいえ、そんな不動産投資にもやはり「逃げ道」は必要であり、後方支援を備えていればこそ安心して先に進むことが出来るというもの。
そして私(佐藤)は、不動産投資で必要な逃げ道は同じ不動産投資の領域で完結させるべく
援護射撃
兵站
逃げ道
の役割として、TDI（Trust Deed Investment）を活用しています。
このTDIについては当ブログサイトでは借入証書投資と訳してご紹介しておりその詳細はこちらのカテゴリーに譲りますが、いわゆる債権を買い取って利息を自分が受け取る投資ですね。
一言で言えば、このTDIは不動産に紐付けられる金融商品のようなものです。
通常の利息とは違いハコモノの不動産物件に紐付けられる以上は利息に対して納税の義務は発生します（戻ってくる元利金の中で課税対象は利息のみ）。
けれども手元に残る現金の割合が不規則になりがちな不動産投資と比較すると、固定金利に沿って定期的に着々とリターンが戻ってくるTDIは非常に先が読みやすいのです。
例えばあなたが$100,000の債権を固定金利7%で購入したとしましょう。
そうすると利息のみが毎月返済されるバルーンペイメントと呼ばれる返済方式の場合、あなたの口座には
（$100,000 * 7%）/ 12ヶ月 = $7,000 / 12ヶ月 = $583.33
の利息が毎月着々と振り込まれてくることになります。
・返済期限が終わる
・債務者が予定よりも早めに前倒し返済で支払いが終わる
このいずれかが発生しない限り、年間$7,000のリターンは順調に入り続けるのです。
想像してみてください。
あなたがランボーのように果敢に不動産投資に挑戦する投資家だとして、立ち向かうのみならずいざという時の保険にTDIを使っていたとしたら。。。
一度その保険の仕組みを仕掛けさせすれば、自分が意識せずともいざという時の資金は
一年目 ➾ $7,000
二年目 ➾ $14,000
三年目 ➾ $21,000
と、着々と積み上げられていくのです。
一戸建て物件に対してリターンを求める上では、物件修繕や空室から発生するロスはその物件から発生する家賃収入で賄うことが基本になります。
けれども
・地域が悪くて不動産価値が思うように上昇しない
・テナントがうまくつかず、家賃収入が入らない
こんな場合は相対的に運用成績がマイナスに陥りがちですが、そんな時はTDIがそれまでに着々と蓄えてくれた資金を使うことで
➾ 管理費用を補填する
➾ 損切りして売却する際の資金にする
等のバックアップ対応が可能となるのです。
そしてここで何よりも大切なのは
「仮にマイナス運用になったとしても、その補填用資金はあなたのお財布から出す必要はない」
という事実。
「いざという時のバックアップ資金を用意して、不動産投資はあくまで不動産投資の分野でプラスに完結させる」
そんな体制が構築出来たとすれば、あなたの不動産投資の成果が右肩上がりになる可能性は一段と高まってくるだろうと思います。
明日に続けます。
