こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサル タントとして働く佐藤です。
過去2週間ほど、日本にご在住の投資家様方から今月発表予定の税制改正について陸続と情報をお寄せ頂きました。
（情報をお送りくださいました皆様、本当にありがとうございました）
ご存知の方も多いと思いますが、この12月中に発表される税制改正大綱において日本国外における中古不動産の短期減価償却を始めとする諸税制に関して大幅な改正が行われる見込みが高いとのこと。
厳密には本年の11月27日、自⺠党税制調査会で税制改正大綱の取りまとめに向けて主要項目の検討が行われたようです。
その中の見直し議題の一つとして
「（日本）国外中古不動産や消費税の金取引を用いた節税スキームについて」
が取り上げられ検討がなされた模様です。
今日の項では臨時に、本年見込まれる国外中古不動産に関する税制改正の可能性について言及しておきたいと思います。
近年の国外不動産投資スキーム
当ブログはアメリカ不動産投資に興味を持たれる方、不動産投資初心者の方々も対象にしていますので、まずは短期減価償却の税制を使った節税スキームについて簡単に整理しておきます。
本日まで日本の税制では物件耐用年数は簡便法という計算方法で算定できるとされ、法定耐用年数を経過した物件の計算式は下記のようなものでした。
★ 法定耐用年数の一部を経過したもの
（ 法定耐用年数 － 経過年数 ）＋ 経過年数 × 20％★ 法定耐用年数の全部を経過したもの
法定耐用年数 × 20％
上記の法定耐用年数は木造物件の場合は「22年」とされています。
そこで上記の公式を使うと、例えば1997年築の木造物件であれば現在の2019年を基準に計算すると
経過年数 = 2019 - 1977 = 22
ですから、
（22 - 22）+ 22 × 20％ = 4.4 → 4年（端数切り捨て）
で4年となり、建物価格を4年間で減価償却が可能とされていたわけです。
「4年間で費用計上できる」
となれば、例えば$250,000の物件でその建物比率が80%あれば一年間に
$500,00（$250,000 × 80% / 4年）
もの費用計上が出来ることになります。そうすると大きな節税になり得るわけです。
もっぱら、この点は過去にこちらでもお伝えしたとおり「節税が出来る」という言葉のニュアンスは多少の誤解を生じさせるとは思います。
より厳密に適切な表現としては「税の繰り延べ」であり、4年間で節税の結果にはなるものの、結果的には売却時には支払わねばならない税金です。
それでも国外で22年木造中古物件を購入したあとの4年間は手元に多額の現金を残せるわけですから、その手元に残る現金を使って更に別の投資をするなどして金融資産を増やすことが出来れば個人の資産形成の意味では大いに意義があっただろうと思います。
そして現段階では今月中に正式に発表される税制改正の前において、日本国内でも税理士さん方の間でも認識に若干の違いがあるようですが、それでも共通している税制改正点は
『
国外にある中古の建物の「減価償却費に相当する部分の損失」については生じなかったものとみなし、損益通算等をできないこととする(令和3年分以後の所得税に適用)
』
というものです。
上記の例でいえば
$500,00（$250,000 × 80% / 4年）
この損失が生じなかったものとみなされるということになり、日本国内の所得との損益通算が出来なくなる、ということになります。
適用は令和3年からということであれば来年令和2年までは適用されるものの、再来年分からは適用されないということです。
★免責★
佐藤は日本の公認会計士・税理士の資格は有しておらず、ここに記載する内容は節税に関するアドバイスの意図はありません。
国外不動産投資が迎える大きな転換点
実に、この短期減価償却については日本政府に納税する方々にとっては大きな利点でした。
事実、近年は米国で活動する各日系不動産会社にとってもこの短期減価償却が可能な税制は大きなマーケティング文句の一つだったと思います。
特にテキサス州を始めとする建物比率が80%前後の物件はこの4年間節税を大きな謳い文句として販売スキームを構築し、盛況であったことを聞いています。
以前も度々折に触れてお伝えしていましたが、私(佐藤)に個別にご相談にこられる方々の中にはこの日系企業のセミナーに参加された方々も多く、
「手数料が高いために自分で購入したいので、英語面とアドバイスをお願いしたい」
と依頼してこられる方々も多かったのです。
結果としてこの短期減価償却のメリットがなくなることで、ここからの国外への不動産投資の動きには小さくない影響があるものと予想しています。
私(佐藤)自身はどうかといえば、そもそも社会人になってから日本で納税したことはありませんので短期減価償却に関しては無縁で短期償却の利益を享受したことは一度もありませんでした。
結果として今も昔も変わらず、不動産投資スタイルとしては「バイ・アンド・ホールド」の長期投資です。
その意味では本年発表される見込みが強い税制改正が実施された後には、いよいよバイ・アンド・ホールドを基本とする
長期視点の投資
キャッシュフロー投資
を前提とする、老後を見据えた資産形成のご案内が出来るのではないかと考えています。
その為には私(佐藤)自身が日本の税制についてより理解を深め、米国内でアメリカ人投資家が享受する利益に極めて近いスキームをご案内出来るようにこの年末に更に学びを加速させるつもりです。
