ローンが自宅の価値を上回ったら？逆ザヤでも賢く売却する方法

こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。

「自宅の価値が下がり、売却したくてもローン残高を返済できない」

という深刻なパターンがあります。

米国は基本的にインフレ基調の国であり、インフレに伴って物件価格も間接的に上昇していくものです。

けれども人口減を始めとする様々な要因が需要減につながり、物件価値が下がる地域もあるもの。

それが一時的であれ、売却したいタイミングで物件価値が下がってしまうのは悩みどころです。

そして昨今の不動産価格の下落と高金利の影響で、自宅が「逆ザヤ（Negative Equity）」になってしまうケースが増えてきました。

逆ザヤとは、住宅の市場価値がローンの残高よりも低い状態のこと。

例えば、2年前に40万ドルの家を頭金5%（2万ドル）で購入したとします。

その後、市場が冷え込み、現在の価値が35万ドルになってしまった場合、ローン残高が37万ドル残っているとしたら、あなたは「2万ドルの逆ザヤ」状態です。

この状態は非常にストレスがかかり、売却やリファイナンスが難しくなります。

けれども状況次第では売却せねばならない選択を迫られる時があります。

どのようなケースで売却を検討するべきかといえば、まず、住宅ローンの返済が厳しくなっている場合です。

毎月の返済が家計を圧迫しているなら、損失が出ても早めに手放すことでより深刻な経済的損害を防ぐことができます。

この点はズルズルと時期を延ばすほど苦しくなってきますから、いわゆる損切りは早ければ早い方がよいのです。

そして賃貸運用が難しい場合。

家賃収入がローンをカバーできない、あるいは大家業務が負担になる場合は、売却したほうが無難ではないでしょうか。

また転職や家庭の事情、病気などで引越しが避けられない状況なら、損失を覚悟してでも売却するのが最善策かもしれません。

そこで売却を検討する場合、以下の方法があります。

最も推奨されるのは「ショートセール」です。

これは金融機関がローン残高より低い価格での売却を認め、残債を免除する方法。

手続きには困窮状態の証明が必要ですが、うまくいけば住宅差し押さえ（Foreclosure）を回避でき、将来の信用スコアのダメージを最小限に抑えることが可能です。

けれどもショートセールが認められない場合、差額を現金で補填しなければなりません。

数万ドルの負担になるケースもあるので注意が必要です。

とはいえ、売却のメリットは毎月の返済から解放され、経済的なリセットが可能になること。

ただし短期的には信用情報に悪影響が出るリスクもあります。

市場が回復すれば将来の利益を逃す可能性もあるため、慎重な判断が重要です。

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かくして、このような複雑な状況では専門家の協力が欠かせません。

ショートセールや金融機関との交渉経験が豊富な不動産エージェントを選び、かつ法律的なリスクを考慮し、不動産専門弁護士にも相談することをおすすめします。

また早期に金融機関の損失軽減部署（Loss Mitigation Department）に連絡を取り、ローン修正や返済猶予（Forbearance）といった選択肢を探ることもできると思います。

或いは無料で相談できるHUD認定の住宅カウンセラーを利用するのも良い選択肢です。

逆ザヤで苦しむ方は少なくありませんが、早めの行動と適切なサポートを得ることで、最善の解決策を見つけることが出来るはずです。