アメリカ住宅市場の盲点：隠れたホームエクイティ税とは？

こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。

今日は、アメリカの住宅市場に潜む「隠れたホームエクイティ税」について触れておきたいと思います。

あまり知られていませんが、長年マイホームに住み続けてホームエクイティ（自宅の価値）が増加することにより、売却時に予想外の税負担が生じるケースが増えています。

これは特に家に長期間住んでいる人ほど影響を受ける税金であり、多くのアメリカ人にとって意外な問題となっているのです。

そもそも、この「ホームエクイティ税」とは何でしょうか？

アメリカでは住宅を売却した際、独身の場合は25万ドル、夫婦共同申告の場合は50万ドルまでの利益が非課税となる制度があります。

けれどのこの非課税枠は1997年以来一度も改正されておらず、その間住宅価格は約260％も上昇しています。

結果として多くの住宅所有者がこの非課税限度を超え、予想外のキャピタルゲイン税を支払わなければならない状況が生じているのです。

実際のデータを見てみましょう。

現在、アメリカの約3人に1人の住宅所有者が非課税枠を超えていると言われています。

ハワイ州では、なんと79.1％もの住宅所有者が非課税限度を超えており、平均40万ドル以上が課税対象となっています。

ワシントン州も同様に約65％の所有者が影響を受けています。

カリフォルニア州も例外ではなく、約62％の住宅所有者が対象。

そして問題は、この状況が今後さらに悪化するというのです。

2030年には、全米で実に56％の住宅所有者が非課税枠を超えると予測されています。

特にカリフォルニア州、ハワイ州、ワシントン州などの人気州では、80％を超える住宅所有者が影響を受ける見込みです。

この状況が具体的にどのような影響を与えているのでしょうか？

まず、住宅を売却してダウンサイジングを検討する高齢者にとっては、大きな負担となります。

キャピタルゲイン税が予想外に高額であるため、自宅を売ることを躊躇するケースが増え、結果的に市場に出回る住宅が減少しています。

また若い世代にとっても深刻な問題です。

市場に流通する住宅数が減少する場合は物件価格がさらに高騰し、マイホーム購入の夢が一層遠ざかってしまいます。

例えば、実例としてバージニア州で60万ドルの価値がある住宅のオーナーが

「政府にこれ以上お金を払いたくない」

と売却を拒み続けているケースもあるとのこと。

これにより本来市場に出るべき住宅が停滞し、新規購入希望者が割高な市場に直面することになります。

ここにはどんな解決策があるのでしょうか。

すでにある動きとして、専門家たちは現行の非課税限度を引き上げ、インフレに応じて調整するよう提案しています。

実際、議会には

「More Homes on the Market Act」

という法案が提案されており、非課税限度を独身で50万ドル、夫婦共同申告で100万ドルに引き上げることを目指しています。

この法案が実現すればより多くの住宅が市場に流通し、住宅価格の高騰を抑えることが期待されますが、現状ではこの隠れた税負担は多くの家庭に深刻な影響を与えているのです。

アメリカで住宅を所有している方、あるいはこれから購入を検討されている方は、この状況を把握しておきましょう。

自宅は多くの人にとって最大の資産ですが、知らない間に課税対象となってしまうリスクがあるのです。