退役軍人の住宅ローンが大改革　― VA Loan Reform Actがもたらす2つの大きな恩恵

こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。

Veteran（退役軍人）の住宅ローン制度に関して大きなニュースがありました。

「VA Loan Reform Act（退役軍人ローン改革法）」が正式に成立し、大統領署名を経て新たな時代を迎えたのです。

この法律は、これまでVAローンを利用して家を購入したものの、支払いが滞ってしまった退役軍人の方々、そしてこれから家を買おうとする退役軍人の方々、両方にとって非常に重要な意味を持ちます。

特に、今回の改正で

「部分返済（Partial Claim）制度の恒久化」

と

「VA購入者によるバイヤーエージェント手数料支払いの恒久化」

という2つの大きな柱が打ち立てられました。

部分返済（Partial Claim）制度の恒久化

まず注目すべきは「部分返済（Partial Claim）制度の恒久化」です。

これまでVAローンでは支払いが6カ月以上滞ってしまうと、再建のための選択肢が非常に限られていました。

一時期は「VASP（VA Servicing Purchase）」という救済プログラムが存在し、約35,000件の滞納ローンが救済されましたが2025年5月1日に終了しています。

その結果、6カ月以上滞納しているローンが6月時点で43,000件以上に膨らみ、差し押さえの動きも再び増え始めていたのです。

けれども今回の改正により、VAが滞納分の支払い資金を立て替えることが可能になりました。

しかも、その立て替え分はローンの一部としてではなく「第2順位の抵当権（サブローン）」として記録されます。

つまり、元のローン条件を変えずに滞納状態を解消できるわけです。

この仕組みはすでにFHAやUSDAローンで運用されているもので、「借り換えや条件変更をせずに救済が可能」という大きなメリットがあります。

家を失わずに済む可能性が高まり、生活再建への道も開けます。

手数料支払いの恒久化

次に重要なのが「VA購入者によるバイヤーエージェント手数料支払いの恒久化」です。

従来、VAローンには「購入者がバイヤーエージェントの手数料を支払ってはいけない」というルールがありました。

一見すると買主に有利な制度に思えますが、実際には逆効果になる場面が多かったのです。

例えば売主がエージェント手数料を負担しない方針の物件では、VAローン利用者のオファーが不利になり、競争力を失ってしまうケースが頻発していました。

このためVAは2023年に一時的に規制を停止しましたが、今回の法改正でこの変更が法律として恒久化されました。

これにより、VAローン利用者も他のローン利用者と同じ土俵で交渉ができるようになります。

特に競争の激しい都市部や人気エリアでは、大きな追い風になるのではないでしょうか。

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今回の法改正は個々の退役軍人だけでなく、融資業界や不動産市場全体にもプラスの影響を与えると考えられます。

融資業界にとっては部分返済制度の導入により延滞ローンを効率的に救済でき、差し押さえ件数の増加を抑えられます。

これにより、ローンの回収率や顧客維持率も改善される見込みです。

不動産市場にとってはバイヤーエージェント手数料ルールの恒久化により、VA購入者の市場参入が増加します。

結果として、物件取引の活性化が期待されるのです。

実際、私(佐藤)もカリフォルニアで不動産仲介をしている中で、VAローンを利用する退役軍人の方々に多く接してきました。

これまで「せっかくVAローン資格があるのに、手数料ルールのせいでオファーが通らない」という悔しい場面を何度も見てきました。

また、支払いが遅れた場合の救済策の少なさも課題でした。

民間ローンやFHAローンでは救済できたケースでもVAローンでは選択肢がなく、最終的に家を失ってしまう例もあったのです。

今回の法改正は、こうした現場の声がようやく反映された結果だと思います。

もし現在VAローンの支払いに困っている場合、今回の部分返済制度が使える可能性があります。

これは借り換えではなくVAが滞納分を立て替えてくれる制度ですので、家を手放さずに生活を立て直すチャンスとなります。

またこれから家を探す退役軍人の方にとってもエージェント手数料問題が解決されたことで、以前よりもスムーズに交渉が進むはずです。

かくして、VA Loan Reform Actは、退役軍人の住宅購入と生活再建の両方を支える強力な武器となりそうです。