6.9%値上げが示す「住宅保険市場正常化」のサイン

こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。

カリフォルニアの住宅保険市場がようやく動き出し、少しずつ正常化に向かっているようです。

ただし保険料の上昇は避けられず、住宅オーナーには新しい判断が求められる局面が続きます。

そこで今日は、Farmers Insurance（ファーマーズインシュアランス：全米大手の保険会社） が発表した「新規保険の上限撤廃」と「約6.9%の値上げ要請」が、住宅資産にどんな影響を与えるのかをみていきましょう。

カリフォルニア州住宅保険市場の変化

まず状況を整理していきます。

カリフォルニアの住宅保険市場ではここ数年、全米保険最大手のState Farm や Allstate が新規契約を止めたことで多くの住民は保険が確保できず、FAIR Planという最後の砦に追い込まれてきました。

FAIR Plan は最低限の補償しかなく、しかも割高になりやすい制度です。

そのため、一般の民間保険会社が市場に戻ってくることは多くの住民にとって大きな朗報でした。

そこで今回のFarmersの発表です。

Farmers はこれまで新規契約に上限を設けていました。

特に2023年以降はコンドミニアムや賃貸物件の新規受付を全面停止し、「リスクの高い地域」に関しては慎重な姿勢を見せていました。

けれども今月、この上限が完全に撤廃されたのです。

同時に、同社はカリフォルニア州保険局に対して6.99%の値上げを申請しています。

この数字が7%を超えると公聴会が義務になるため、多くの保険会社が「6.9%」を目安に申請している背景があります。

その一方で、FAIR Plan は35.8%もの大幅値上げを申請しており、こちらも住民を悩ませる要因になっています。

今回のFarmersの判断は、市場がわずかに改善している兆候に基づくもので、その背景にあるのが保険局が進めた持続可能な保険戦略（Sustainable Insurance Strategy）という大規模な改革です。

これにより、保険会社は

・将来の山火事リスクを予測するモデルを使える
・再保険（保険会社が加入する保険）の費用を、保険料に反映できる

といった新しいルールのもとで価格を設定できるようになりました。

以前は再保険コストが急騰しても消費者に転嫁できず、保険会社は赤字に陥って撤退するしかありませんでした。

それが今回の改革により、保険会社側から見ると「採算が立てやすくなった」という意味を持ちます。

とはいえ、当然ながらこれは消費者にとって保険料の上昇につながる動きでもあります。

実際に、Mercury、CSAA、USAA といった保険会社も同じように6.9%前後の値上げ申請を行っている現状です。

保険会社は市場に戻りつつある一方で、保険料は着実に上昇しているという複雑な状況です。

そんな中、今回Farmersは

「火災リスクの高い地域でも、数千件規模で新規契約を受け入れる」

と明言しています。

これにより、山火事リスクの高い郊外エリアではFAIR Plan から民間保険へ戻れる可能性が広がりました。

アメリカの住宅投資では、保険の確保が融資判断にも大きく影響します。

保険が確保できない物件はローンが通らないため、マーケットの流動性が落ちてしまうからです。

結果として今回の動きは、不動産市場の安定にもつながってきそうです。

その一方で

「結局は値上げであり、これまでの顧客離れを取り戻すものではない」

との批判の声もあります。

実際にFarmers は2023年以降で約6万件の契約者が減少し、そのうち1.5万件は高リスク地域の住民でした。

この数字を見ると、単に市場が回復しているだけではなく、保険会社の経営安定のための調整期であったことが分かります。

そうすると、保険購入者の視点で現実的な対策をまとめると

・更新通知が来たらすぐチェック
・他社の見積もりも必ず取得
・防火対策（Home Hardening）の証拠を整理
・FAIR Plan との組み合わせ（ラップ保険）も検討

となりますが、実際に同じ物件でも保険会社によって価格が2倍近く違うケースも珍しくありません。

価格差はリスク評価モデルの違いから生まれます。

だからこそ、1社だけで判断しないことが大切なのです。

。。。

住宅保険の安定化は、私たちにとって投資判断の根幹に関わるテーマです。

今後も保険料の上昇は続きますが、民間保険が市場に戻ってくることで、物件売買や融資が円滑になる可能性が高まります。

固定資産の長期保有が前提の投資では、保険はコストであると同時に信用でもあります。

保険業界の動きについても、引き続き注視していきましょう。