プロフォルマを数字で追う

こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。

手元にあるプロフォルマを例にお伝えしています。

この案件は244ユニットという規模を持つ大型案件の緻密な青写真です。

この数字の裏側を、具体的な$（ドル）の表記を交えて、プロの視点から解剖していきましょう。

これは単なる収支計算書ではなく、投資家としてのあなたの資産を守るための「羅針盤」になります。

1. 購入価格とエントリーの「体温」

まず、このプロジェクトの根幹となる購入価格は$39,250,000となっています。

244ユニットで割ると、1ユニットあたり約$160,860という計算になりますね。

この時点でのマーケット・キャップレート（還元利回り）は5.14%と設定されています。

最近の金利環境を考えると、この5.14%という数字は、市場の「平均的な体温」を反映していると言えます。

高すぎず、低すぎず、適切なエントリーポイントを突いているかどうかが、最初のチェックポイントになります。

2. 資金調達の「レバレッジ」という諸刃の剣

次にこの$3,925万の物件をどうやって買うのか、その「内訳」を見てみましょう。

シニアローン（第一順位抵当権）として、$26,400,000の融資を引く計画になっています。

これは購入価格に対して約67%のLTV（融資比率）であり、保守的な「防波堤」を築いていると言えます。

一方で、投資家から集める必要のあるエクイティ（自己資本）の総額は$15,907,430です。

この資金をどのように運用し、どれだけの果実を手にするのか。

ここで、投資の効率を示す「Cash on Cash Return」が重要になってきます。

初年度の現金配当利回りは2.96%と控えめですが、リノベーションが進むにつれて5.97%（3年目）まで上昇する計画です。

3. 出口戦略の「余裕」を読み解く

投資家が最も注目すべきは、5年後の売却価格をいくらに設定しているかです。

プロフォルマでは、出口のキャップレートを5.50%と見積もっています。

入口が5.14%、出口が5.50%。

この「0.36%」の差を設けていることが、実は非常に重要な「安全装置」になります。

建物が5年古くなる分、市場が少し冷え込んでも大丈夫なように、あらかじめ売却条件を厳しく見積もっているわけです。

この条件での売却価格は$51,686,183と予想されており、約$1,243万の含み益（売却益）を狙うシナリオです。

もし出口のキャップレートを入口と同じ5.14%にしてしまったら、数字はもっと綺麗に見えますが、それは「車のフロントガラスが曇ったまま走る」ようなリスクを孕みます。

4. 投資家への利益分配（ウォーターフォール）の透明性

では実際に投資家であるあなたは、どのようにお金を受け取るのでしょうか。

この案件では「8%」の優先配当（Preferred Return）が設定されています。

つまり、プロジェクトが生み出した利益は、まず投資家が年率8%を受け取るまで優先的に配分されるということです。

その後の利益は、投資家（LP）と運営側（GP）で分け合います。

最終的な投資家（LP）側のネットIRR（内部収益率）は16.79%と予測されています。

これは、5年間で投資した元本が約1.89倍（Equity Multiple）になって戻ってくる計算です。

派手なウルトラCを狙うのではなく、着実に16%前後のリターンを積み上げる姿勢は、非常に現実的だと言えます。

5. 運営の「実力」を試す空室率と経費率

最後にこのバラ色の計画を支える「現場の数字」を見てみましょう。

空室率は約5.0%と設定されており、これは地域の平均的な稼働率に基づいています。

運営費（Operating Expenses）は、実質総収入（EGI）に対して約35.5%から43.6%の間で推移する計画です。

ここで私がツッコミを入れたいのは、「人件費」と「修繕費」です。

244ユニットを管理するには、オンサイトのマネージャーやメンテナンス・スタッフが不可欠です。

プロフォルマ上の運営費が、昨今のインフレによる賃金上昇を十分にカバーしているか。

この数字の精度こそが、最終的なNOI（純運営収益）を守るための「フィルター」になります。

まとめ

Derby Parkの具体的な数字から見えてきたものを整理します。

• 物件価格： $39,250,000（1ユニットあたり$160,860）
• 融資： $26,400,000（LTV 67%の健全な借入）
• 利回り： 入口 5.14% ⇛ 出口 5.50%（保守的なスプレッド設定）
• リターン： 8%の優先配当 ⇛ 最終的なLPネットIRR 16.79%
• 目標： 5年間で資金を約1.89倍に増やす

GPが提示するこれらの数字は、あくまで「目標」です。

けれども具体的な$（ドル）の単位で一つひとつの項目を精査していくと、彼らがどれだけのリスクを想定しているかが透けて見えます。

表面的な16%という数字に躍らされるのではなく、その裏にある5.50%という出口のキャップレートの意味を理解すること。

その立ち位置を突き詰めるのが最短コースだと思います。