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こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。
昨日までは「建物比率」の重要性、そして「コンドミニアム100%説」の罠についてお伝えしてきました。
今日は一歩進んで、実際にどこに投資すべきかという具体的な「地名」に踏み込みたいと思います。
海外からの投資家にとって、アメリカ中西部(Midwest)はまさに「宝の山」です。
なぜなら、沿岸部のような華やかさはないものの、減価償却(節税)とキャッシュフロー(現金収入)のバランスが極めて健全だからです。
とはいえ、
「中西部ならどこでもいいの?」
というと、そんなことはありません。
海外投資家への制度的な寛容さ、管理のしやすさ、そして何より「数字の裏付け」がある州を選び抜く必要があります。
現場で培った感性とデータに基づき、今、海外投資家が狙うべき中西部の州、ベスト3を見ていきましょう。
第1位:オハイオ州(Ohio)― 圧倒的な「数字」の王道
中西部、ひいては全米を見渡しても、今これほど「減価償却」と「キャッシュフロー」の二兎を追える州は他にありません。
特にクリーブランドやコロンバスといった都市は、物件価格に対する建物の評価が非常に高い。
サポートした案件でも、$150,000程度の戸建てで建物比率が80%を超えるケースが頻発しています。
また、オハイオ州はLLC(法人)を利用した海外投資家への法制度が整っており、現地の管理会社も日本や海外の投資家に慣れている「プロ」が揃っています。
「安いからボロいんじゃないの?」
といえば確かに古い物件もありますが、その分、賃料利回りが10%を超えるような物件がゴロゴロしています。
納税額を抑えつつ、毎月しっかりとした現金が手元に残る。
まさに、海外投資家のポートフォリオの「アンカー」として最もふさわしい州です。
第2位:インディアナ州(Indiana)― 安定という名の最強の武器
2位は、個人的にも非常に信頼を置いているインディアナ州、特にインディアナポリスです。
この州の最大の特徴は、非常に「家主フレンドリー(Landlord Friendly)」な法体系にあります。
家賃滞納やトラブルの際の法的手続きが迅速で、海外にいて現地の状況が見えにくい投資家にとって、この「法的な守り」は金銭的な利益以上に価値があります。
建物比率も安定して高く、新築から築浅の物件でも十分に節税メリットを享受できます。
また物流のハブとしての経済基盤が強固なため、空室リスクが極めて低いのも魅力です。
「派手さはないが、負けない投資」
を突き詰めるなら、インディアナが最短コースです。
第3位:ミズーリ州(Missouri)― 隠れた高還元エリア
最後にご紹介するのは、ミズーリ州です。
特にカンザスシティやセントルイスといったエリアで、私も個人的に物件を所有しています。
ここは先に挙げた2州に比べるとまだ注目度が低いため、掘り出し物の物件が眠っています。
土地が安いため、必然的に建物比率が跳ね上がり、1年目からの大きな減価償却が期待できます。
最近では海外資本の流入も増えており、登記や送金といった実務面でのハードルも年々下がっています。
「他人と同じ道を行きたくない」
という感性を持つ投資家にとっては、最も高いリターンをもたらす可能性があります。
特に、医療機関や大学が集中しているエリアを狙えば、長期にわたって安定したキャッシュフローが約束されることと思います。
州選びは「未来の安心」を買うこと
ちなみに、中西部の投資で大切なのは、表面的な利回り(Cap Rate)だけを見ることではありません。
「その州の法律はあなたを守ってくれるか?」
「その建物比率は税務署に胸を張って説明できるか?」
これらを一つずつ確認していく作業が、投資を成功へのキモです。
アメリカ不動産は、ただの「モノ」ではなく、税制と法律が織りなす「システム」。
そのシステムを最も有利に使いこなせるのが、この中西部の3州なのです。
- 第1位:オハイオ州。節税と現金のハイブリッドを狙うならここ
- 第2位:インディアナ州。家主を守る法制度と安定した需要で選ぶ
- 第3位:ミズーリ州。隠れた建物比率の高さを武器に、高い純利益を狙う
- 共通項:土地が安く、建物比率が高いエリアに絞って、経費を最大化すること
それぞれの州には、さらに細かな「勝ちパターン」の街区があります。
それを知っているかどうかが、地元エージェントの腕の見せ所でもあります。
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