中西部、今の穴場はこの三州

こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。

昨日までは「建物比率」の重要性、そして「コンドミニアム100%説」の罠についてお伝えしてきました。

今日は一歩進んで、実際にどこに投資すべきかという具体的な「地名」に踏み込みたいと思います。

海外からの投資家にとって、アメリカ中西部（Midwest）はまさに「宝の山」です。

なぜなら、沿岸部のような華やかさはないものの、減価償却（節税）とキャッシュフロー（現金収入）のバランスが極めて健全だからです。

とはいえ、

「中西部ならどこでもいいの？」

というと、そんなことはありません。

海外投資家への制度的な寛容さ、管理のしやすさ、そして何より「数字の裏付け」がある州を選び抜く必要があります。

現場で培った感性とデータに基づき、今、海外投資家が狙うべき中西部の州、ベスト3を見ていきましょう。

第1位：オハイオ州（Ohio）― 圧倒的な「数字」の王道

中西部、ひいては全米を見渡しても、今これほど「減価償却」と「キャッシュフロー」の二兎を追える州は他にありません。

特にクリーブランドやコロンバスといった都市は、物件価格に対する建物の評価が非常に高い。

サポートした案件でも、$150,000程度の戸建てで建物比率が80%を超えるケースが頻発しています。

また、オハイオ州はLLC（法人）を利用した海外投資家への法制度が整っており、現地の管理会社も日本や海外の投資家に慣れている「プロ」が揃っています。

「安いからボロいんじゃないの？」

といえば確かに古い物件もありますが、その分、賃料利回りが10%を超えるような物件がゴロゴロしています。

納税額を抑えつつ、毎月しっかりとした現金が手元に残る。

まさに、海外投資家のポートフォリオの「アンカー」として最もふさわしい州です。

第2位：インディアナ州（Indiana）― 安定という名の最強の武器

2位は、個人的にも非常に信頼を置いているインディアナ州、特にインディアナポリスです。

この州の最大の特徴は、非常に「家主フレンドリー（Landlord Friendly）」な法体系にあります。

家賃滞納やトラブルの際の法的手続きが迅速で、海外にいて現地の状況が見えにくい投資家にとって、この「法的な守り」は金銭的な利益以上に価値があります。

建物比率も安定して高く、新築から築浅の物件でも十分に節税メリットを享受できます。

また物流のハブとしての経済基盤が強固なため、空室リスクが極めて低いのも魅力です。

「派手さはないが、負けない投資」

を突き詰めるなら、インディアナが最短コースです。

第3位：ミズーリ州（Missouri）― 隠れた高還元エリア

最後にご紹介するのは、ミズーリ州です。

特にカンザスシティやセントルイスといったエリアで、私も個人的に物件を所有しています。

ここは先に挙げた2州に比べるとまだ注目度が低いため、掘り出し物の物件が眠っています。

土地が安いため、必然的に建物比率が跳ね上がり、1年目からの大きな減価償却が期待できます。

最近では海外資本の流入も増えており、登記や送金といった実務面でのハードルも年々下がっています。

「他人と同じ道を行きたくない」

という感性を持つ投資家にとっては、最も高いリターンをもたらす可能性があります。

特に、医療機関や大学が集中しているエリアを狙えば、長期にわたって安定したキャッシュフローが約束されることと思います。

州選びは「未来の安心」を買うこと

ちなみに、中西部の投資で大切なのは、表面的な利回り（Cap Rate）だけを見ることではありません。

「その州の法律はあなたを守ってくれるか？」

「その建物比率は税務署に胸を張って説明できるか？」

これらを一つずつ確認していく作業が、投資を成功へのキモです。

アメリカ不動産は、ただの「モノ」ではなく、税制と法律が織りなす「システム」。

そのシステムを最も有利に使いこなせるのが、この中西部の3州なのです。

• 第1位：オハイオ州。節税と現金のハイブリッドを狙うならここ
• 第2位：インディアナ州。家主を守る法制度と安定した需要で選ぶ
• 第3位：ミズーリ州。隠れた建物比率の高さを武器に、高い純利益を狙う
• 共通項：土地が安く、建物比率が高いエリアに絞って、経費を最大化すること

それぞれの州には、さらに細かな「勝ちパターン」の街区があります。

それを知っているかどうかが、地元エージェントの腕の見せ所でもあります。