12年動かないアメリカの住宅オーナーたち

こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。

先日、Redfinが興味深いデータを公表しました。

アメリカの住宅オーナーが自宅に住み続ける年数の中央値が、なんと12年に達したというのです。

20年前はおよそ6〜7年だったことを考えると、ほぼ倍。

つまり「動かない」ことが、いまやアメリカ不動産市場の最大のテーマになっていると言っても過言ではありません。

「なぜ動かないのか」と問われれば、答えは明快です。

Lock-In Effect（ロックイン効果）、すなわちパンデミック期に手にした超低金利モーゲージを手放すことへの恐怖が、オーナーたちの足を縛っているのです。

3%の黄金時代が生んだ「動けない病」

2020年から2022年にかけて、アメリカのモーゲージ金利は歴史的な低水準に沈みました。

30年固定で2%台後半という、今から見れば夢のような数字です。

あの時期に家を買った人たち、あるいはリファイナンスをした人たちは、月々の支払いが驚くほど軽い。

けれどもいま新たにモーゲージを組もうとすると、金利は6%前後。

仮に同じ価格帯の家に引っ越したとしても、毎月の支払いが数百ドルから1,000ドル以上跳ね上がる計算になります。

「もっと広い家に住みたい」

「職場に近い場所に引っ越したい」

という願望があっても、数字を見た瞬間に

「やっぱり今のままでいい」

と思い直す。

この心理が、全米規模で発生しているわけです。

学術的な推計では、このロックイン効果によって年間100万件以上の住宅売買が消失し、住宅価格を5〜6%押し上げたとされています。

供給が出てこなければ、価格が下がりようがない。

シンプルな需給の法則がここに表れています。

ロックイン効果は「溶け始めて」いる

けれども、永遠に動かないわけではありません。

2026年に入り、少しずつ変化の兆しが見えてきました。

ポイントは「金利の分布」です。

パンデミック期に3%以下で組んだモーゲージを持つ人の割合と、その後6%以上で組んだ人の割合が、いよいよ逆転しつつあります。

つまり、「今の金利で組んだから、動いても損をしない」という層が着実に増えているのです。

在庫数（Inventory）を見ても、2024年から前年比プラスが続き、2026年3月時点では前年同期比で約8%増。

まだパンデミック前の2019年水準には17%ほど届いていませんが、回復のベクトルは確かに上を向いています。

新規リスティング（New Listings）も、春のシーズンを前にして前年比約10%増と、パンデミック前以来の強い出だしを見せています。

「動かないオーナー」が生む投資チャンス

ここからが、投資の視点で大切なところです。

オーナーが動かないということは、売りに出る物件の「質」が変化するということでもあります。

どういうことかといえば、積極的に売りたいわけではないオーナーが大半を占める市場では、実際に売りに出てくる物件は「売らざるを得ない理由」を持っている場合が多いのです。

転職、離婚、相続、あるいは物件の老朽化。

こうした「やむを得ない売却」には、価格交渉の余地が生まれやすいという特徴があります。

そしてもう一つ。

オーナーが動かないということは、賃貸市場にとっては追い風です。

「買えないから借りる」「動けないから今の家を貸す」という二重の力学が働き、賃貸需要は底堅く推移しています。

とりわけ中西部（Midwest）の市場に注目しています。

イリノイ州で前年比+4.91%、ウィスコンシン州で+4.78%と、全米平均の+0.7%を大きく上回る価格上昇を記録している一方で、フロリダ州は-2.36%、コロラド州は-1.31%とマイナス圏に沈んでいます。

「どこで買うか」によって、結果がまるで変わる。

これがいまのアメリカ不動産の最も重要な真実であり、だからこそ現地の空気を読む力が問われるのだと感じます。

動かない時代の処方箋

12年間動かないオーナーたちの存在は、市場に「硬直」をもたらしています。

けれどもその硬直は、永遠に続くものではありません。

金利が下がれば氷は溶け、在庫は増える。

そしてその「溶け始め」の瞬間こそが、準備をしていた人にとっての最良のタイミングになり得ます。

• Lock-In Effect（ロックイン効果）により、オーナーの居住年数は中央値12年と過去最長水準に
• 売り物件の多くは「やむを得ない売却」であり、価格交渉の余地が比較的大きい
• 中西部が価格上昇をリードし、フロリダやコロラドはマイナス圏 ― 地域選定が成否を分ける
• ロックイン効果は徐々に薄れつつあり、在庫の回復は「いつ」ではなく「どこから」の問題に移行している

市場が動き出す前に、自分自身の「投資基準」と「行動の引き金」を明確にしておく。

そこを怠らない姿勢が、この硬直の先にある好機を掴むための鍵になるように思います。