こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。
今のような冬の時期にはテナントがつくスピードは夏場よりも遅くなります。この傾向は2月くらいまで続き、春先から徐々にペースが上がってくるものです。
そこでいずれの時期にせよ、いざテナント候補が現れた場合には申込み時においては必ず審査を行いますが、この入居者審査で確実に押さえるべきは
・現在の収入元
・クレジットヒストリー
・クレジットスコア
の3点です。
これらの要素に問題がないかをチェックし、
「対象となる賃貸物件の家賃支払いを継続できる可能性が高い」
と判断されて始めて入居許可を出すことになります。
これら三点の要素を時間軸で見ると
現在と未来：現在の収入元
過去：クレジットヒストリー、クレジットスコア
となりますね。
個人として過去の実績からくるお金の信用度は
クレジットヒストリー
クレジットスコア
の2つで確認し、家賃支払いという未来に対する現在の収入が確保されているかを確認することになります。
現在の収入と過去の実績、これらはどちらも欠かせない要素です。
実際には、あなたが不動産管理会社を雇っている場合は管理会社が審査を代理で行ってくれることになりますが、今日はこれら三点の要素の中でも「現在の収入元」について焦点を当てて理解を深めてみましょう。
テナント候補者の現在の収入元を確認する方法としては、次の7つが考えられます。
雇用証明
一番手っ取り早いのは、「雇用証明」を提出してもらうことです。
そのテナント候補者が働いている現在の職場の人事部では必ず雇用証明の発行が可能なはず。
第三者でもあるテナント候補の就職先の会社からの証明書ですから、何よりも大きな信用があります。
人事部のような専門部署がない小規模の会社であったとしても、会社名義で雇用証明は発行できるものです。
会社のレターヘッド付きの用紙に文章で
・○○○（テナント名）は現在確かに雇用されている
・現在、毎月$○○○○の給与を受けている
大まかにはこの二点の情報が明記されていれば十分な証明になります。
オファーレター
テナントが新しい仕事先への就職先が決まっている場合は、雇用証明の代わりにオファーレターを提出してもらうことも有効です。
オファーレターとは新しい就職先から発行されるもので、同様に会社のレターヘッド付き用紙に
・与えられる仕事の内容
・支払われる給与額
が明記されているはずですので、それらの情報を証明として使用します。
W-2、1099s、タックスリターン
給与明細の代わりに
W-2
1099s
タックスリターン
等の政府認定書式を提出してもらうことも強い証明になります。
毎年の確定申告に必要なW-2や1099sは雇用先や契約会社から支払われた給与・報酬の証拠となり、それらをまとめたタックスリターン（確定申告書）の書類も十分な収入証明になるのです。
CPAレター
ここまではいずれも「会社に就職している場合」に提出が可能な収入情報源ですが、個人事業主の場合はどうなるのでしょうか。
前述の1099sは個人事業主でも取引先から受け取る場合が多々ありますが、1099sを発行した取引先からは単発の収入である場合も多々ありますから1099sだけでは心細いもの。
そこで、個人事業主として一年間を通してまとまった収入がどれくらいあるのかを第三者的に証明してもらう方法として「CPAレター」を依頼する方法があります。
CPAとはCertified Public Accountantの略で、日本語でいう公認会計士です。
公認会計士は有資格者として個人の収入を署名するレターを発行する権限がありますので、テナント候補者が個人事業主の場合はCPAレターを提出してもらうことで収入の証明とすることが出来ます。
このCPAレターを読めば
・個人事業として年間どれくらいの収入が見込めるのか
・定期的に入る固定売上の類はあるのか
等が確認できるはずです。
銀行口座明細
こちらは同様に個人事業主の場合になりますが、もしその個人事業主がCPAを雇わずに自分自身で確定申告を行っている場合はどうなのでしょうか。
個人事業種の中には
・公認会計士を雇って会計を委託している個人
・公認会計士は雇わずに自分で完結させる個人
の二種類のタイプがありますから、後者の場合は前述のCPAレターの発行は望めません。
そこでこのような個人事業主の場合は、その個人の銀行口座証明の提出を依頼します。
そこに記載されている収入の
・収入元（特に固定売上の類）
・金額
等を確認し、家賃を十分に支払える収入があるかを確認するのです。
奨学金証明
最後に最も収入が安定していないはずの大学生のパターンです。
大学生は勉学が本業ですから、まとまった収入は期待できません。
多くの学生はアルバイトで資金を稼いでいるものですが、アルバイト収入だけでは賃貸を十分に賄えない場合が多いものです。
そこでもしその学生が奨学金を受けているのであれば、この奨学金証明が一つの収入証明になります。
奨学金証明には
・その学生が受けている奨学金の種類
・各種類の金額
等の明細が記載されていますから、これをもって収入証明とするわけです。
。。。
このように、いざテナント候補が現れた際の入居者審査においては家賃支払い能力を証明してもらう方法として上記のような方法が有効です。
これらの要素をもって収入の証明がなされたのであれば、高い確率で家賃は支払い続けられることになります。
とはいえ、収入があっても「その収入を使ってきちんと支払う姿勢があるのか」はまた別の話。
元手があったとしても、果たしてその元手をきちんと支払責任に充てているかは、本人のお金に対する姿勢で変わってくるわけです。
そこで、現在の収入が保証されていたとしても支払いに対する責任が果たせているかを確認するためには「過去の実績」を調べてみるしかありません。
この過去の実績を確認する要素が
・クレジットヒストリー
・クレジットスコア
の2つになるのです。
明日に続けます。
