不動産ってそもそも何？

こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。

不動産という言葉を知るのは大抵は子供の頃でしょうか。

何となくテレビで聞いたり、周りの大人が話している会話から覚えたり、社会人になるころまでには誰だって「不動産」という言葉を知り、そしてその意味はおそらく家やビルのような「動かない建物」のことを指すんだろうな、そんな風に理解するものだと思います。

不動産売買うんぬんを語る前に、そもそも不動産って何なのでしょうか？
正確には何のことを指し、それに対してどのような権利が生ずるものなのでしょうか？

アメリカ不動産の世界をより深く理解するため、今回はその基本的なことをあえて掘り下げてお伝えさせて頂きます。

日本とアメリカの不動産法には違いがありますが、このブログではアメリカの不動産についてお伝えしていますので下記の情報はアメリカの不動産法にもとづいており、英語の名称をもとに解釈させて頂きますことをご了承ください。

アメリカの不動産に関連する３つの言葉

日本語で不動産と端的にいうと

土地およびその定着物（民法86条1項）

と定められていますが、アメリカでいう不動産という言葉は厳密には「Land」「Real Estate」「Real Property」の３つに分かれます。アメリカで不動産売買を経験された方はこの２つ目の「Real Estate」という言葉には慣れ親しんでいることと思います。

またアメリカ人でもこの３つの言葉を一絡げに不動産として解釈しているきらいがありますが、この３つには正確には違った意味合いがあります。その詳細を見てみましょう。

Land：領域

Landは日本語直訳では「土地」となりますが、この場合は単純に土地と訳してしまうと「土地の表面」のみのようなイメージになりますので、ここではあえて「領域」と訳しました。

なぜかというと、アメリカ不動産の世界でLandというと正確には

Air Rights（エアー ライト：空中権）
Surface Rights（サーフェイス ライト：地上権）
Subsurface Rights（サブサーフェイス ライト：地下権）

の３つを指すからです。空、地面、地面の下の権利の３つですね。不動産を購入すると土地と建物のみならず、その所有権は空と地下にも及ぶことになります。

しかも空とはずっと上の宇宙まで及び（！）、地下とは地表から下でも地球の中心まで（！！）をいうのです。

このLandについては項を改めて、深堀してお伝えさせて頂きます。

Real Estate：地所、資産

このReal Estateという英語はよく耳にしますので、Real Estate（＝不動産）と解釈されている方は多いものです。
どう訳すか若干迷いましたが、日本語的には地所あるいは資産と呼ぶのがしっくりくるような気がします。（佐藤の感覚です）

Real Estateの定義に佐藤の日本語訳をつけると

Land plus all human-made improvements to the land that are permanently attached to it.
(前述の)領域に加え、その領域に恒久的に属する人工の建造物

となります。

improvementは日本語では一般的に「改善、改良、進歩、上達」と訳されていますが、その領域に付着している人工のものですから例えば家もimprovementであり、地下室もimprovementであり、地面に埋もれる下水管もimprovementであり、裏庭のプール（簡易子供プールではなく、家の建築時に設置されたような本格的なプール）もimprovementです。

不動産とはなんとなく家そのものをイメージしてしまいますが、厳密には定義としては家は地表という領域に属するimprovementなのです。

とどのつまり、Real Estateとは空、地表、地下の３つの領域とその領域内に恒久的に属する人工の建造物の全てをいいます。

Real Property：地所、資産に付随する権利及び利益

「地所、資産に付随する権利及び利益」とはかなり無理な日本語訳でしょうか。。

一般にはReal Propertyも不動産と訳されますが、不動産という言葉でまとめてしまえば上の２つも含めて全て不動産です。
厳密に表現しようと思えば「不動産についてくる権利」これがおそらく近いように思います。（佐藤の感覚ですが。。）

Landは空と地表と地下の領域、Real EstateはLandに加えてその領域にある人工の付属物でした。そしてReal Propertyとなると、「Real Estateの所有権に付随する権利や利益のこと」をいいます。

Real Propertyというからには何となく目に見える現物のことを指すようなイメージがありますが、厳密にはReal Propertyという言葉の定義は権利や利益のことを指しているのです。

まとめ：

アメリカで不動産を語る上では「Land」「Real Estate」「Real Property」の３つの言葉とそれぞれの正確な意味合いを知っておく必要があります。

実際に不動産を購入するということは最終的にはReal Propertyを買うということであり、そのReal PropertyとはReal Estateの所有に付随する権利であり、Real EstateとはLandに恒久的に属する人工建造物を加えたものであり、Landとは空と地面と地下、そしてその上下に果てしなく伸びる領域のことなのです。

上は空の限りなく宇宙に近いところから下は地球の中心まで所有する、、不動産を購入するとは想像以上に広い領域の権利を得ることになるのです。