Land（領域） – 3つの領域とその権利とは

こんにちは。アメリカでカリフォルニア州とテキサス州を中心に不動産セールスエージェントとして働く佐藤です。

先日３つの不動産用語「Land」「Real Estate」「Real Property」のそれぞれの意味をお伝えさせて頂きました。
特に「Real Estate」と「Real Property」はその意味が同様に「不動産」と訳されるのが常ですが、厳密にはその意味合いに違いがあります。

（それぞれの意味についてはこちら）

今日は最初の「Land」について、もう少し掘り下げてお伝えさせて頂きます。

日本の不動産法では土地所有権上下の限界は上空は３００ｍ、地下は４０ｍと定められている一方、アメリカの不動産法では上と下の距離に法的制限はありません。

「アメリカで不動産を購入することは土地という地面とそこに立つ家を買うのみならず、
地表から地球の中心まで続く地下と宇宙まで続く空の全ての領域を購入すること」

そんな驚きの事実。不動産購入により権利を取得する３つの領域についてみていきましょう。３つの領域とは

Surface Rights（サーフェイス ライト：地上権）
Subsurface Rights（サブサーフェイス ライト：地下権）
Air Rights（エアー ライト：空中権）

の３つです。

Surface Rights（サーフェイス ライト：地上権）

土地そのもの、地表のことを英語の不動産用語でSurface（サーフェイス：表面）といいます。目に見える土地の表面の領域がそのままSurface（サーフェイス：表面）であり、一般に不動産で土地を取得するとなるとこの地表の領域のことを想像すると思いますが、Rightsという権利を表す表現まで含めると日本の不動産用語では地上権となり土地を所有している権利のことを表します。

以前もお伝えしましたとおり、家は地表という領域に属する人工の建造物であり、改善を意味するImprovement（インプルーブメント）という言葉で表現されます。土地そのものが人が住める場所として改善されたわけです。家は改善された人工の建造物、Improvement（インプルーブメント）です。

Subsurface Rights（サブサーフェイス ライト：地下権）

前述のSurface（サーフェイス：表面）という英語に対し、今度はSubsurface（サブサーフェイス）という言葉になりますが、Subとは日本語の直訳で「代理」とか「副」といった二次的なものとして表現されることが多いです。

Surface（サーフェイス：表面）に対してSubsurface（サブサーフェイス）ですから、二次的な表面。。ちょっと分かりにくいですが、英語の不動産用語では二次的な地表、いわゆる地表の下、すなわち地下のことを表しています。Rights（権利）という言葉を合わせてSubsurface Rights（サブサーフェイス ライト：地下権）となります。

領域としては地面の下にもぐり、そこから地球の中心までずっと（！）です。ご存じのとおり地球の中心は高温のマグマですが、（超細長い）マグマの領域すら所有している。。なんとも小説のような本当の話です。

また、このSubsurface Rights（サブサーフェイス ライト：地下権）の中でも認識しておきたい大切な点は、「全ての所有領域から切り離して地下権だけを他人に売却することは可能」ということです。また地下には石炭や石油といった天然資源が存在していますが、この意味では

・地下権そのものは所有したままで
・石油はA石油会社に権利を譲渡し
・石炭はB石炭会社に権利を譲渡する

といったアクロバット的な複数のオーナーによる所有権の分散もあり得るのです。ただし、このテキサス州のような石油を産物として所有する州では通常は不動産購入後の権利の中には鉱物の所有権は最初から含まれていないと見なされます。

Air Rights（エアー ライト：空中権）

地表から上の空中部分、この領域に対する権利をAir Rights（エアー ライト：空中権）といいます。

このAir Rights（エアー ライト：空中権）もSubsurface Rights（サブサーフェイス ライト：地下権）と同様に、全体の領域から切り離して他人に譲渡あるいは貸し出すことが出来るのです。そして所有する空中権は地上から何メールまでか？となると

「The air rights have not been limited by law. （空中権の領域には法律上制限がない）」

と定められているのです。日本の場合は地表から３００メートルが空中権ですが、土地の広いアメリカでは制限がありません。（制限することに意味がない）

限りなく宇宙に近い、地球と宇宙の境目があるようなないような、そんな果てしない上空まで権利を所有している。。何ともドラマチックで想像以上に広い領域を所有する気分ですね。。

ということは、厳密には自分の家の上空を飛ぶ民間航空機（あるいは軍用機）に自分の空中権を犯されて「領空侵犯だ！」という場面が発生する理屈になりますが、ここは常識的判断の概念が適用されていますから、仮に裁判で訴えたとしてもまずその訴えが退けられることは間違いありません。（そもそも自分がそんな上空まで所有している、と認識しているアメリカ人の方がも少ないかもしれません）

その意味では最近度々発生するのはドローンの領空侵犯です。ドローンが自宅領域の上空数十数メートルをブンブン飛び回ることに起こった家主がドローンを銃で撃ち落とした、という記事が先日でていましたがこの場合はドローンの弁済うんぬんの話は別として、領空侵犯の権利を主張することは正当であるということになります。

また大きな都会の場合は大きなショッピングセンターが建物をつなぐ連絡路を建設したり、あるいは地上から十数メートル～数十メートルの高さに線路を設ける必要がある場合など、その空中領域の真下の土地の所有者から空中権だけを購入あるいはリースする、ということがしばしば行われているのです。

まとめ

不動産用語「Land：領域」の対象となるのは

Surface Rights（サーフェイス ライト：地上権）
Subsurface Rights（サブサーフェイス ライト：地下権）
Air Rights（エアー ライト：空中権）

の３つです。

通常はさほど気にする必要はありませんが、ご自身の購入される土地が天然資源豊富な場所にあったり大都会である場合、購入対象の物件が所有するはずのSurface Rights（サーフェイス ライト：地上権）やAir Rights（エアー ライト：空中権）が第三者の所有になっていないかを専門家に確認して頂く場面があるかもしれません。

不動産購入では上は限りなく宇宙に近い領域から下は地球の中心まで所有している、そんなアメリカ不動産法による定義を認識し、気になる場合はご自身の不動産エージェントに質問されてください。