こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。
昨日はヒューストン近郊のニッチな急成長不動産市場、コンローについてご紹介させて頂きました。
コンローは1930年台にオイルどころとして一時脚光を浴び、当時は全米で最もオイル産業によるミリオネアを輩出した街。
今では当時のようなオイルによる活況はなく、その後長年に渡り静かな街として眠り続けてきました。
そのコンローが2000年初頭からのシェールガス革命の勢いで急成長してきたヒューストンの余波を受けて、ヒューストンから車で30〜40分程度のベットタウン的な存在として脚光を浴び始めたのです。
人口は2004年の時点で約43,000人だったものが過去12年の間に約2倍に増加しており、ついには2015年1月～2016年1月の間の成長率が全米最大となりました。
近年はシェールガスブームも一段落し、ヒューストン全体としての採掘事業は縮小しつつあります。（正常値になりつつあるという意味です）
ところがコンローの場合、急成長してきたヒューストンの余波を上手に使い、そのまま人口を伸ばし続けているのです。
ヒューストン自体は今後も世界中の人々を魅了し続ける都市として成長を続けていきますが、その近郊に位置するコンローもちゃっかりベットタウン的ポジションを活かして、成長期に入っているということが言えます。
コンローを数字で見てみる
このコンローという街を数字から検証してみましょう。
いつもどおり、不動産需要の三大要素
人口
人口動態
雇用・賃金
の切り口から見てみます。
人口
まずは人口増加の程度をグラフで見てみましょう。
（出典：cityofconroe.orgより）
2000年から一気に人口が増え、2010年から2011年にかけては急上昇しています。
その後も伸び続け、2015年から2016年にかけて全米で最も成長した街となったことは前述のとおりですが、その後の2017年から本年までの2年間はやや落ち着いています。
今後どのように伸びてくるかは注目されることですが、少なくとも成長し続けるヒューストンのベットタウン的存在として定着し始めていることから、人口が急激に下がり過疎化する、ということは考えにくいと思います。
市政としては急成長にこだわらずとも、着々と成長していけるはずです。
人口動態
次に人口動態の動的グラフをDATAUSAから引っ張ってきます。2013年から2015年の推移を年数ボタンをクリックして確認みてください。
見事ですね。理想的な人口動態になっています。
10代が多いことは将来の人口増が半ば約束されており、現在のコンローは外からの人口増加に加えて、将来に向けた人口増も約束されていることが分かります。
これが反対に高齢者が移住してシニアタウンと化しているのであれば、将来の成長率としてはさほど期待できませんが、コンロー全体は将来に向けて順調に成長していきそうです。
労働
労働についても動的グラフをDATAUSAからもってきます。
産業別ではヒューストンと同様に「Healthcare & Social Assistance」の医療関係従事者が多いことが分かります。
恐らく、ヒューストンに働きに出ているか、もしくはその従属事業に携わる人々が多いのではないでしょうか。
このまま賃金事情を見てみましょう。
賃金
下記の動的グラフで2013年から2015年までの推移を順番に見てみてください。
左のグレーが全米平均、右の橙色がコンローの平均です。
いかがでしょうか。高収入の層が増えつつあることがよく分かりますね。
2015年の平均世帯所得が$47,680となっており、同年のヒューストン平均世帯所得$48,064とは$400程度の差です。
恐らくヒューストンダウンタウンで働く層と地元コンローで働く層の所得が混ざっての数字だろうとは思いますが、全米平均よりは低いもものの、少なくともヒューストンという大都市にさほど劣らない勢いで賃金が上昇していることとは安心材料です。
まとめ
不動産需要の三大要素
人口
人口動態
労働・賃金
に沿って数字でコンローという街を俯瞰してみました。
結果として、コンローという街は不動産投資の対象としては非常に安定しており、将来性が十分にあることが分かります。
人口が今後どれだけ伸び続けていくのかは注視する必要がありますが、大きな安心材料はコンローの人口は「オーガニック増加」であり、決して一時的なブームによる増加ではない、ということです。
おしなべて全米を通して不動産需要の三大要素を満たす場所であれば、不動産投資の対象としてはそれなりに安心できるのですが、その中でもコンローのように自然に人口が集まってきているような都市はより安定感があるものです。
特にコンローには位置的にもヒューストンとダラスを結ぶフリーウェイ45沿いに面しており、かつコンロー湖という、テキサス州の中でも貴重な天然の湖があるのです。
今後のコンロー市政に注目したいところですが、コンロー湖沿いの物件などは特に目をつけておく必要があります。米国の他の街でも見られることですが、湖に面したような物件はまず高い確率で物件価値は上昇していくからです。
そこで、このような不動産需要としては好条件が整っているコンローの不動産市場そのものはどうなっているのでしょうか。
明日は、コンローの不動産物件に焦点を当てて見ていきましょう。
