こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。
あなたの不動産投資にとって主な収入源となる「家賃」を支払ってくれるのは他の誰でもない、入居者です。
だからこそ、入居者に一定の満足感を味わって頂くことはあなたの不動産投資の成否に大きく影響してきます。
とはいえ、自分の投資物件への入居を希望しているからといって、誰でも入居を許可していいわけではありません。
「もし、犯罪歴がある人だったら。。？」
「もし、クレジット履歴がブラックの人だったら。。？」
「もし、身分証明を所持しない、素性の知れない人だったら。。？」
これらいずれの場合も、仮に入居を許可したとしても数ヶ月と経たない間に賃貸未払いを始めとする問題が起こりだし、結局は収入を得るどころか入れ替えのターンオーバーに余計な出費がかかり、赤字に終わってしまう可能性が高いものなのです。
もっぱら、入居者の選定に際しアメリカでは法律上
公正住宅取引法（Fair Housing Law）
が定められており、下記の点において入居希望者を差別してはいけないことになっています。
新鮮なコーン（Fresh Corn：フレッシュ コーン）
F Family status including children（子供を含む家族構成）
R Race（人種）
E Ethnic background（民族背景）
S Sex（性別）
H Handicap（身体障害）
C Color（肌の色）
O Origin（出身地）
R Religion（宗教）
N Nationality（国籍）
それぞれの定義を見てみましょう。
F Family status including children（子供を含む家族構成）
賃貸物件の場合、大抵は各州ごとに
「2ベットルームは大人○人、子供○人まで」
「3ベットルームは大人○人、子供○人まで」
等、住居のサイズに対して何名まで居住できるかが定められています。（この州法を無視して大人数が暮らしている場合もよくありますが。。）
そのような州法とは別に、家族構成に対して
「シングルマザーはお断り！」
「子連れはお断り！」
等、家主の感情で許容範囲を定めることは法律違反となります。
家庭環境や家族構成で差別することなく、法律下で許される人数である限りは受け入れる必要があるのです。
R Race（人種）
人種差別をしてはいけない、というのはある意味米国では一番分かりやすい基準かもしれません。
そもそもが移民で構成されている多人種国家ではありますが、ご存知のように古くは開拓史に奴隷として連れてこられた人種に対する差別の歴史に始まり、その後も他人種を差別するような意識がこの国では多く出てきました。
近年は表立ってはこないものの、人種差別主義の考えは根強く残っています。
このような人種による入居者の差別は法律で禁じられており、違反する場合は罰せられることになります。
E Ethnic background（民族背景）
民族差別も人種差別と似たような感がありますが、例えば過去のホロコーストのような特定の民族に対する迫害が今でも存在しています。
入居希望者の民族背景で差別をして受け入れを拒否することは法律違反であり、特定の民族の入居を拒否することは出来ません。
S Sex（性別）
入居希望者が男性であるか女性であるかに関わらず、希望者は受け入れる必要があります。
最近は「トランスジェンダー」という言葉がより一般的になってきましたが、入居者を
「ゲイだから」
あるいは
「バイ・セクシャルだから」
等の理由で拒否することはできません。
H Handicap（身体障害）
体に障害を持つ方の入居を拒否することも、法律上禁止されています。
この拒否というのは何も
「障害者を嫌う」
という意味の差別ではなく、それよりもむしろ
「この物件は機能的に障害者の方を受け入れるのに向いていないから」
と、純粋に障害を持つ方が生活するのには不便がある構造だから、という理由であっても拒否は出来ないのです。
あくまで暮らしたい、けれど暮らせないは入居希望者が決めることであり、障害を持つ方が入居を希望し、かつ審査基準を通過する以上は賃貸を許可することが法律上決められているのです。
ちなみに、障害を持つ方は賃貸後に自分の居住空間を自由にリフォームする権利があります。
（例：トイレやお風呂に取っ手を付ける等）
原則としてはこれらのリフォームは通常は入居者が自分の出費で行い、また退去する際には自分の出費で元通りにすることが条件です。
C Color（肌の色）
人種差別と似ていますが、肌の色で入居希望者を差別することも法律で禁じられています。
O Origin（出身）
日本語ではよく「ルーツ」とも言われますが、分かりやすく言えば
「もともとの先祖がどこの地域・国から来たのか」
という、対象者とその先祖を含めた方々の出身地を意識しての差別です。
日本国内であってもいわゆる「部落」と呼ばれる、差別意識を持たれる地域があると思いますが、特定の偏見の目で見られる地域の出身であることを理由に、入居希望者を断ることは出来ません。
R Religion（宗教）
アメリカは人種の坩堝と呼ばれるだけあって、国民がもつ宗教も実に多岐にわたります。
米国民のほとんどはキリスト教信者ですが、ご存知のようにキリスト教の中にも「カトリック」と「プロテスタント」を始め様々な宗派がありますので、一概にキリスト教信者は全員仲間意識があるというわけでもありません。
いずれにせよキリスト教・仏教・ユダヤ教等の、入居者が信仰する特定の宗教を理由に拒否することは出来ないのです。
N Nationality（国籍）
これは分かりやすいですが、入居希望者の出身国を理由に申込みを拒否することは法律違反となります。
例えば現トランプ大統領が打ち出した特定国出身者の入国禁止例のように、今現在でも議論にあがっているのがこの国籍問題です。
住宅に関しては、国籍で入居希望者を差別することは禁止されています。
まとめ
このように入居者の受付にあたり
「フレッシュ コーン（Fresh Corn）」
で頭文字がまとめられる定義で差別することは、公正住宅取引法（Fair Housing Law）で禁止されています。
ちなみに、上記に年齢（Age）は含まれていませんね。
つまり、「入居希望者を年齢で差別はしてもよい」ということになります。
（例：15歳の未成年者には入居を拒否する等）
反対に言えば、年齢基準を満たす以上は大抵の場合は入居希望を受け入れなければならない、ということになります。
とはいえ、上記の「フレッシュ コーン」の定義で入居希望者を差別は出来ないにせよ、だからといって無審査で誰でも受け入れるというわけにはいきません。
申し込み自体は誰からでも受けつけて差別をしてはなりませんが、
「この差別に該当しないか」
と
「入居希望者の支払い能力」
は全く別の話しなのです。
そこで明日は入居審査について、深く見ていきます。
