こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。
私(佐藤)が日本で複式簿記を勉強し始めたときに、その項目に書かれてある
「借方（かりかた）」
と
「貸方（かしかた）」
の意味がさっぱり分かりませんでした。
先生に聞いても
「意味を考えるよりも、そういうものだと覚えなさい」
としか言われず、長年もやもやしたままでで「借方・貸方」の言葉と付き合っていたものです。
確かこの「借方・貸方」という言葉は、福沢諭吉が日本に持ってきたのではなかったでしょうか。
それから約10年後、アメリカに渡米して仕事を始めてから複式簿記と本格的に再開する時がやってきました。
英語で書かれた表を見て、
「あー、これだよこれ」
と懐かしく思いながら「貸方・借方」に相当するはずの項目に目をやると、そこには
「Debt（日本読みでデビット、訳は借方）」
「Credit（日本語読みでクレジット、訳は貸方）」
との文字が。。
目から鱗とはまさにこのこと、年のモヤモヤが「そういう意味だったのかー！」一発で解消されました。。
渡米してから日常生活と学業で英語を使いはじめ、おかげさまで「Debt」や「Credit」という言葉の意味は辞書の言葉というよりも、日常の生活レベルで感覚で学ぶことが出来ました。
諭吉さんが訳した言葉よりも、諭吉さんが目にした原文で学んだ方が、はるかに意味が感覚で理解できたのです。
良くも悪くも、翻訳という作業は100%原文を解釈することは不可能ですので、決して諭吉さんの責任ではありません。
けれども、訳文というのは翻訳者の解釈が入った時点でどうしてもバイアスがかかり、分かりにくくなることは多分にしてあります。
これは「日本語訳で学ぶよりも、原文学んだ方がはるかに理解しやすい」という一例ですが、このことは不動産投資用語にも同じことが言えます。
表面利回り
実質利回り
還元利回り
などなど、不動産投資の世界で語られる用語が日本語訳されているものもありますが、少なくともアメリカで不動産投資を行うのであれば、日本語訳されたものではなく英語原文でその意味合いを学ばれた方がよいです。
なぜなら日本語訳の中には本当の意味の的を得ないものもありますし、何よりも日本語と英語で意味合いが混同されているものもあるように見受けられるからです。
当ブログサイトでも少しずつ、アメリカでの不動産投資を考えている方々の為に投資用語を英語で解釈する項を上げてみたいと思います。
今日は「リターン・オン・インベストメント（ROI）」です。
リターン・オン・インベストメント（ROI）：「投資利益率」
リターン・オン・インベストメント（ROI）は投資対象の運用成績を単独で測る為、もしくは比較対象との運用成績を比較する際に使用します。
リターン・オン・インベストメント（ROI）という指標を使って、投資対象に投じた資金に対するリターン（投資利益）を測定するわけです。
日本語では「投資利益率」と訳されています。
そしてリターン・オン・インベストメント（ROI）の数値は投資利益（リターン）を投資にかかった費用（コスト）で割ることで計算が出来ます。
リターン・オン・インベストメント（ROI）の公式
リターン・オン・インベストメント（ROI） = (投資利益【Gain from Investment】 - 投資コスト【Cost of Investment】) / 投資コスト【Cost of Investment】
この公式にある「投資利益」とは、厳密には「投資対象を売却した際に得られる利益」のことを指しています。
投資結果がプラスであれば、その投資利益の数字には「投資にかかったコスト」も含まれていますので、投資利益（Gain：ゲイン）から投資コスト（Cost：コスト）を引いた金額を投資コスト（Cost：コスト）で割る必要があるのです。
例えばあなたがトヨタ株を100万円で購入したとします。
それから1年後に同株を売却した際に120万円で売れたとすると、リターン・オン・インベストメント（ROI）は
リターン・オン・インベストメント（ROI） = (投資利益【120万】 - 投資コスト【100万】) / 投資コスト【100万】 = 20 / 100 = 0.2 = 20%
で、この場合のリターン・オン・インベストメント（ROI）は20%となるわけです。
リターン・オン・インベストメント（ROI）の数値はパーセンテージで示す約束になっており、パーセンテージであることから他の投資との比較が容易に出来る特徴があります。
例えば、今度はホンダ株を200万円で購入してその3年後に同株を280万円で売却できたとします。この時のリターン・オン・インベストメント（ROI）は
リターン・オン・インベストメント（ROI） = (投資利益【280万】 - 投資コスト【200万】) / 投資コスト【200万】 = 80 / 200 = 0.4 = 40%
で、は40%となります。
パーセンテージで比較した時に
トヨタ株：20%
ホンダ株：40%
となり、ホンダ株の方が投資の観点では高い投資利益があるわけです。
リターン・オン・インベストメント（ROI）の限界点
ただし、このリターン・オン・インベストメント（ROI） という尺度には限界があります。
上記の例では
トヨタ株：20%
ホンダ株：40%
でパーセンテージを並べただけではホンダ株に投資した方がよいように見えてしまいますが、
トヨタ株：1年後に売却
ホンダ株：3年後に売却
という時間軸の差があります。
このように時間軸に差がある場合は、短い方の時間に揃えることで調整する必要が出てきます。
3年間のホンダ株運用成績を1年間の運用成績に見立てて、
40% / 3年 = 13.33%
で計算すると、トヨタ株と同じ1年間で見た場合の運用成績は
トヨタ株：20%
ホンダ株：13.33%
となりますから、実際にはトヨタ株の方が運用成績はよい、という結果になるわけです。
まとめ
このリターン・オン・インベストメント（ROI）という指標は投資の世界では頻繁に使われる用語で、不動産投資においても運用計画表の上には必ずと言っていいほど登場します。
「結局のところ、いくらのお金を出していくら返ってくるの？」
という投資対象に資金を投じた場合の、手元に戻ってくるお金の割合を簡単に示してくれるわけです。
上記のトヨタ株（20%）とホンダ株（13.33%）の例でいえば、パーセンテージでリターン・オン・インベストメント（ROI）を理解しておけば
「トヨタに2000万投資すれば、400万（2000万×20%）儲かるな。」
「ホンダに1000万投資すれば、133.3万（1000万×13.33%）儲かるな。」
と、投資利益（リターン）が簡単に計算できます。
ちなみに、リターン・オン・インベストメント（ROI）は英語ではレート・オブ・リターン（Rate of Return）とも同義に使われており、レート・オブ・リターン（Rate of Return）は日本語では「投資収益率」と訳されます。
時折、日本語訳でリターン・オン・インベストメント（ROI）を 「『投資利益率』と『投資収益率』のどちらでもよい」とされているのを見かけることがありますが、厳密には
リターン・オン・インベストメント（ROI）：投資利益率
レート・オブ・リターン（Rate of Return）：投資収益率
の方が、英単語のニュアンスとしてはより正確ではないかなと思います。
