こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。
不動産投資によく登場する用語の一つに
Cash-On-Cash Return（CCR：キャッシュ・オン・キャッシュ リターン）
という指標があります。直訳で
「Cash on cash（現金の上の現金）」
こう書くとよく分かりませんが、ニュアンスとしては
「現金から生まれた現金」
つまり、
「現金を投じることで戻ってくる現金」
で、「投下する自己資金（現金）に対する、リターンの現金」という意味です。
つまるところ、不動産投資においての「Cash-On-Cash Return（CCR：キャッシュ・オン・キャッシュ リターン）」という指標は、物件に投じた資金に対し、純粋に現金収入として戻ってくる割合を示しています。
例えばある投資家が1500万円の賃貸物件を融資を受けて購入する場合、頭金として20％となる300万円の現金を投資したとします。
この賃貸物件が月額10万円で年間120万円の家賃収入となるのであれば、現金（キャッシュ）の動きだけを見れば
「300万円の現金を投下して、1年で120万円の現金が返ってきた」
となりますから、CCR（キャッシュ・オン・キャッシュ リターン）は
CCR = 1200000 ÷ 3000000 = 0.4 = 40%
となり、数字の意味合いは
「この賃貸物件に300万円投じると40%の現金の戻りがある」
と、自己資金に対してどれだけのリターンがあるかの尺度になるわけです。
もう少し深掘りしてみます。
CCRをもっと詳しく
厳密には、アメリカではCCRは住宅物件よりも商業物件への投資の尺度に頻繁に使われ、物件への投資に対する収益利回りを測る数値として活用されています。
そしてCCRがその意味合いにおいて最も大きく貢献する場面は
「物件所有者となるビジネスオーナーが投資家への配当率を定める時」
です。
例えばあるビジネスオーナーが商業ビルを100億円で建設するとします。
融資を受ける条件の頭金が10%だったとしても、必要となる資金は10億円です。先の例の300万円の頭金ならまだしも、10億円もの頭金は自分だけではとても納めることができません。
そこでビジネスオーナーは広く投資家からお金を集め、集まった10億円を頭金として銀行に支払い、90億円を銀行から融資を受けることになります。
そしていざ商業ビルがスタートし、ビルに入るテナントからの月間家賃総収入が3000万円だったとします。するとビジネスオーナーはこの3000万から
- 借金返済額
- ビル維持費用（人件費等全て含む）
- 固定資産税
- 投資家へ分配
と、自身の収入とする以前に最低でもこれら４つの要素に対して分配する必要が出てくるわけです。
そこで大切なのは、4番目にある一番最初に物件の頭金に投資してくれた投資家達に
「毎月(年間)いくらを投資家に分配するべきか？」
この尺度をCCRを使って計算するわけです。
10億円の資金投下に対しどれだけのCCRが見込めるのか、そこから投資家の人数を加味して分配率を定めることになります。
このように、本来CCRという数値は商業レベルの長期返済に対して使われるものです。
個人投資家の一戸建て投資の運営計画にも出てくるのを見かけることもありますが、よほど複数の物件に投資しない限り、個人で完結する以上はさほど意味をなさないものです。（CCRを引き合いに出すまでもない為）
ROI（リターン・オン・インベストメント）との違い
また、たまに日本語の不動産用語サイトで
「CCR（キャッシュ・オン・キャッシュ リターン）とROI（リターン・オン・インベストメント）は同じ意味です。」
と紹介しているのを見ることがありますが、厳密にはCCRとROIには明確な違いがあります。
通常はアメリカでROIを計算する時は、そのリターンは「投資からの包括的なリターン」になるのです。
つまり、投じた資金に対して「現金のみならずリターンに分類できるもの全ての合計額」がROI（リターン・オン・インベストメント）には含まれてきます。
例を上げると、ROI（リターン・オン・インベストメント）の場合には減価償却も「利益」として加味して計算がなされます。
これに対し、CCR（キャッシュ・オン・キャッシュ リターン）の場合は純粋に手元に戻ってくる現金を指して計算します。
この「純粋な現金の出入りのみが分かる」というのがCCRの強みです。
- 長期投資である
- 融資を受ける投資である
- 投資家を募る投資である
この3つの条件が揃った「レバレッジ投資」の時こそCCRが本領を発揮し、
「実際に投じる現金はいくらで、それに対して実際にはいくらの現金が戻ってきて、実際にはいくらの現金を投資家に分配できるのか」
という計算に使われることになります。
CCRの例
最後に、もう少し複雑なCCR（キャッシュ・オン・キャッシュ リターン）の計算例を上げてみます。
原則として、CCRは納税前の投資家の手元から出ていくお金と投資家の手元に入るお金だけを使って計算することになります。
例えば商業物件への投資家が家賃収入のない物件を融資を受けて購入したとします。
この物件の購入金額を1億円としましょう。
ここで投資家は物件価格の10%となる1000万円の融資を受けて、9000万円の融資を受けるとします。
そしてクロージングにかかった費用、保険、維持費を100万として、こちらも投資家本人が資金を投じたとします。
その後の1年間で投資家が合計250万円のローン返済をし、そのうちの元金（融資額の一部）は50万円で残りの200万円は利息だとします。
その1年後の時点で物件が1億1千万円で売れたとしたら、それまでに投資家が投じた現金は
A: 1350万円（1000万頭金 + 100万クロージング時費用 + 250万ローン返済）
です。
これに対して融資を受けた際の9000万円のうち、この元金から50万円は返済しましたので残りのローン残高は
8950万（9000万 - 50万）
となりますから、1億1千万円で売れたのであれば、手元に残るのは
B: 2050万円（1億1千万円 - 8950万）
となります。
そうすると、CCRとしては1350万円のコストをかけて最終的に2050万が戻ってきたわけですから
（B:2050万 - A:1350万円）/ A:1350万 = 51.9%
となるわけです。
一年間で1350万円の51.9%に相当する700万円が現金として手元に残るのであれば、決して悪くないですね。
実際にはもう少し複雑な計算になりますが、この例の数字は現実としてありえる数字です。
キャピタルゲインがほぼ確実に発生する見込みの土地であれば、1年で1350万円を搬出して700万円を稼ぐ投資が成り立つということになります。
事実、プロの投資グループになると頭金すら自分たちでは出さずに全額を投資家から集め、CCRで投資家への配当分配率を定めて自分の手元に現金で利益を残す手法を取っています。
まさに、ここが不動産という名の錬金術なのです。
不動産投資は奥深いですね。。
