こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。
先日、物件に投資する前に押さえる3つのポイントとして
１．蓋然性
２．出口戦略
３．逃げ道
をお伝えさせて頂きました。
「２」の出口戦略については様々な考え方がありますが、主には
- キャピタルゲインで儲ける
- 買い換える
- 他者所有の物件と交換する
等の方法があります。
けれど、私(佐藤)自身はよほどの事情がない限り「アメリカの不動産資産は確保し続けるのが最善策」だろうと考えています。
ざっくりとした言い方ですが、「アメリカの不動産需要は増え続けている」、というのが大前提があります。
浮き沈みがありつつも、相対的には5年、10年、20年と、長いスパンで見ていくと物件価値は上昇し続けているのです。
例えば、佐藤がカリフォルニアで管理する物件たちも2007年以降の不動産価格大暴落の際に多少のダメージを受けました。
その時にすぐに売却して下落を最小限に食い止めた方も多くいましたが、私(佐藤)自身は一つも売却しませんでした。
あれから10年が経過し、価格は当時のレベルどころかそれ以上に大きく上昇しています。各物件の平均価格は購入時の3倍以上になっているのです。
（ただし、今の不動産価格は実態に見合っていないと思います）
何がきっかけになるか分かりませんが、近い将来に大きく不動産価格が下がる可能性も否定は出来ません。
とはいえ、総額で億単位のキャピタルゲインが見込める今でもどの物件も売却は考えていません。
資産とは「力」ですから、含み益を売却して利益を確定するよりも、
- 周辺の賃貸物件よりもほんの少しだけ家賃を安く設定して賃貸に出し続ける
- 価値上昇分のエクイティの力を使って融資を受ける
等で資産の力を活用した方が、売却して一切を無にするよりもよほど理に叶うからです。
売却せずに保持する
簡単な例をあげます。
私(佐藤)が管理する物件の一つに含みキャピタルゲインが$700,000を超えているものがあります。
新しい物件のようなイメージを持たれがちですが、その実1970年代の古い物件です。
5年ほど前に含みキャピタルゲインが$500,000を超えた時点で
「う、売ろうかな。。」
と心が揺れたことがあるのですが、それでも冷静に不動産市場を見つめて踏みとどまりました。
なぜ踏みとどまったのか？というと、大雑把に言えばその地域は
- 人口が増え続けている
- 近郊の都市開発が進んでいる
という、誰の目にも明らかない理由があったからです。
あと時に欲を出して売却していた場合、
⇛ そのまま米ドル金融資産にする
⇛ 2〜3軒の同地域の物件に買い換える（更にキャピタルゲインを狙う）
⇛ 5〜6軒の米国中南部の物件に買い換える（キャッシュフロー型の物件に換える）
等の選択肢もあったと思いますが、それでも売却はしませんでした。
結果として、あの時に売却せずに良かったと思います。
今の市場価格であれば前述のように
- 周辺の賃貸物件よりもほんの少しだけ家賃を安く設定して賃貸に出し続ける
- 価値上昇分のエクイティの力を使って融資を受ける
の2つのテコを十分に使えることが出来ますし、長期的に見ればこの方が理にかなうのです。
実際、アメリカで不動産投資で財をなした人々も
「不動産は長期確保」
という姿勢が一貫しています。
⇛ 生業もしくは他の金融資産からの余剰金を不動産というハコモノに換え続ける
⇛ 含みキャピタルゲイン（エクイティ）を利用して融資を受け、物件を増やす
主にはこの2つをもって不動産資産を増やし続け、「資産という力」をどんどん大きくしていくわけです。
もちろん、その前提としてはお伝えした
１．蓋然性
２．出口戦略
３．逃げ道
の中の3番目、逃げ道は常に確保しておく必要があります。
資産を増やし続けるとはいっても、エクイティを使って融資を受け続けるのは危険です。
ひと度不動産価格が暴落してしまうとかなり苦しい状況に陥りますから、仮に不動産価格が下がったとしても耐え抜いていける状況は確保しながら、一つひとつ冷静に物件を増やしていくことが賢明だろうと思います。
結局のところ、不動産投資にしても「損失を補填できるバックアップ」は
- 無借金の物件からの家賃収入
- 本業からの収入
等で確保しておく必要があると思うのです。
不動産投資は長期投資
従来、不動産は長期投資として見るべきものです。
その意味では、本当はアメリカ人よりも日本人の方が不動産投資には向いていると思います。
日本人は基本が農耕民族ですから、土を耕して種をまき、水を与えてじっくりと育てるという長期視点の強い忍耐力があります。
その一方でアメリカ人にとっては、日本人の決断の遅さはイライラすることが多いようです（笑）
基本的にファーストフードを大流行させた国ですから、次へ次へと、スピード勝負で経営を進めていくのが彼らの本流なのです。
不動産にしてもフリップ業者が流行るのは「むべなるかな」と思います。
複数のフリップ業者を見る中でいつも思うのですが、
「その物件、そのまま売却しない方が長期的には得するだろうに」
と思うパターンの多いこと。
もちろんフリップ物件の売却で数万ドルをすぐに獲得するのも一つの商売だろうとは思いますが、それよりそのまま保持して貸しに出した方が、損益分岐点を超えた後は一気に楽になります。
この点、日本人の場合は従来「じっくりと待つ」という素養があるはずですから、その性格は長期投資であるべき不動産投資にはピッタリなのです。
そして見逃せない事実は、アメリカでも本当に成功する不動産投資家たちは皆一様に、「不動産長期保有型」である、という事実なのです。
