こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。
当ブログでご紹介させて頂いている借入証書投資は、英語ではTDI（Trust Deed Investment）として知られています。
ごく簡単な日本語で言うと
「ローンの借用書を買い取る投資」
ということになりますが、
「ローンを用立てした債権者に対して元利金（元金と利息）を返していかなければならない債務者の責任」
を買い取り、投資家であるあなたに元利金が返ってくるのがTDIです。
この買い取りの際に実際にやりとりが交わされる借用書のことを英語で
「プロミゾリーノート（Promissory Note）」
と言いますので、私(佐藤)の方では独自に「プロミゾリーノート（借入証書）」と訳してお伝えしています。
やや古い言い回しですが、ご高齢の方にとってはとりわけこの「借入証書」という表現の方が一発で何の話かを理解頂けるようです。
このアメリカでTDI（Trust Deed Investment）と呼ばれるプロミゾリーノート（借入証書）投資に関し、最近立て続けて何人かの方から同じご質問を頂戴しました。
「
仮に債務不履行が発生した場合、販売元プロミゾリーノート（借入証書）を買い戻してくれるのは分かりました。
でも、その販売元そのものが倒産したらどうするのでしょうか？
」
このご質問にお答えさせて頂きます。
Trust Deedは物件が担保になっている
分かりやすく英語原文の解釈からいきますが、TDI（Trust Deed Investment）のTrust Deedは「信託証書」と訳されています。
このDeedは厳密には「行為」を表しますので、本来はTrust Deedは「信託行為」と訳した方が正しく、実際に存在する借用書に相当するものは前述のとおり
「プロミゾリーノート（Promissory Note）」
です。
このTrust Deedという仕組み自体、その前提としては
「○○○の住所に位置する不動産物件に対し、$○○○○○の借用がなされた。この借用の保障として対象となる○○○の住所に位置する不動産物件は担保に入れられる」
と謳われています。
ここがTDI、私(佐藤)がプロミゾリーノート（借入証書）としてご紹介する投資の安全な点なのですが、全てのTrust Deedは不動産担保をもって保障がかけられているのです。
これが、アメリカではごく一般的にTDIが安全な不動産投資の類として出回っている根本的な理由になります。
ちなみに、Trust Deedには英語で言うと
1st Trust Deed（第一種信託証書）
2nd Trust Deed（第二種信託証書）
の2つがあります。
前者がごく直接的な債権者としての権利であり、後者は間に個人・法人が入っている、間接的な債権者権利です。
最近登場したフィンテックの一つ、ソーシャルレンディングで見られるようなTDIの類は、多くの場合は間に法人が入っている2nd Trust Deed（第二種信託証書）ですので、投資家は直接的な債権者にはなりません。
そこで、当ブログでご紹介しているプロミゾリーノート（借入証書）投資は前述の
1st Trust Deed（第一種信託証書）
に分類されますが、この場合は
＜投資家の購入前＞
債権者：販売元、融資した法人
↑ 元利金の返済
債務者：融資を受けた個人・法人
という関係が
＜投資家の購入後＞
債権者：投資家
↑ 元利金から手数料を天引きして転送金
販売元、融資した法人
↑ 元利金の返済
債務者：融資を受けた個人・法人
となるのです。
ここで冒頭の質問になりますが、
「もし販売元が潰れてしまったら？」
その時は、法的に債権者はあくまでも投資家になりますので、債権者権利をもって関係が
＜販売元が倒産してしまった場合＞
債権者：投資家
↑ 元利金の返済
債務者：融資を受けた個人・法人
このように、販売元の会社を挟まない形になるのです。
言い換えると、債権者権利を譲渡した後でも
- 元利金の受取り
- 元利金の転送
を請け負ってくれていた販売元がいなくなり、ごく直接的な債権者と債務者の関係になるのです。
具体的には、それまで債務者の借金の返済先が（経由地としての）販売元の不動産コンサルティンググループだったものが、債務者の返済先を投資家様の口座になるように債務者に案内を出すことになります。
「その手続きはどうするのか？」
この手続きは販売元が行うことになります。
「もし販売とが請け負ってくれなかったら？」
その時はもちろん、K&E Realty Consulting (佐藤)の方でお手伝いさせて頂きます。
手続きに登場して頂くべき専門弁護士も私(佐藤)の方でツテがありますので、ご安心ください。
では、債権者が返済不能になったら？
今回のご質問をもう少しシュミレーションしてみます。
上記のとおり、販売元が潰れてしまった場合は債権者権利を有する投資家の口座に直接元利金が振り込まれるようになります。
ここから更に最悪のパターンを想定して
「債務者から直接振り込まれるようになった後で、債務者が返済不能になってしまったら？」
つまり、買い戻しを約束していた販売元が倒産した今、元利金が返ってこない事態になったらどうするのかということですが、ここで思い出して頂きたいのが、
「全てのTrust Deed（信託証書）は対象の物件が担保に入っている」
ということです。
すなわち、債務不履行が発生した場合はこの担保に入っている物件を処分することで損失を防ぐことが出来るのです。
具体的には
- 抵当権の発動
- 物件の売却
という流れが必要になりますが、この段取りについてもK&E Realty Consulting (佐藤)の方で弁護士と提携してお手伝いが可能です。
ちなみに、この担保物件を現金化するまでの流れについて補足になりますが、物件を売却するにしても物件価格が下がってしまい、結局は融資額が回収できずに損金が発生することを「Short Sale（ショートセール）」といいます。
この場合のShortは距離的な「短い」という意味ではなく、「（返済済の元金を差し引いた）融資額の残金に届かない」という意味です。
このショートセールのパターンは大きなキャピタルゲインが発生し得る西海岸や東海岸の物件でよく見られる現象です。
2007年夏以降に表面化したサブプライム問題で見られたように、不動産価格が大きく上がった場所がその跳ね返りで大きく下がり、価値が下がった分ショートセールが多発しました。
その点、今回ご紹介しているプロミゾリーノート（借入証書）投資の担保物件はほぼ全てがテネシー州メンフィス市を中心とする、アメリカ中西部の物件となっています。
この一帯の物件は価値が「東西海岸部のように大きくは上がらないが、大きくも下がらない」という特徴があります。
つまりショートセールが発生しにくく、融資額を取り返せる可能性は東西海岸部の物件よりも高いことになります。
もちろんいかなる投資にもリスクは伴いますが、ご紹介しているプロミゾリーノート（借入証書）投資では投資家に損失が発生する可能性を極めて低くして設計しているのです。
不足の事態では常に、私(佐藤)は投資家に寄り添う姿勢で問題に対応させて頂きます。
「では、その佐藤さんが逃げてしまったら？」
。。。
そんなことをすれば社会的に終わりですので、逃げも隠れもしません（笑）
どのような事態が起ころうとも常々投資家の皆様に寄り添う姿勢で仕事を続けているつもりですし、それはこれからも変わらないつもりです。
