こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。
アメリカではいよいよ引っ越しシーズンです。
子どもたちも夏休みに入り、仕事も年度末に向けた追い込みと新年度に向けた準備も始まり出します。
アメリカの不動産業界ではこの時期が一年で最も活況になる時期であり、私(佐藤)も一年を通して移動の頻度が最も多い時期になります。
そんな世間の流れのご多分に漏れず、アメリカで暮らす学生さんや駐在の方々の中には今の時期に賃貸契約最終日がくる方々も多いのではないでしょうか。
契約を更新する方は値上がりする家賃交渉に頭を使い、契約更新しない方は引っ越し準備や契約終了の手続きに動いている時期かもしれません。
そこで今日は「賃貸契約の終了手続きが必要な方」を対象として、賃貸契約が切れる前にやっておくべき5つのポイントについてお伝えさせて頂きます。
賃貸契約終了手続きに際し、参考になれば幸いです。
１．家主には事前に退去意思を伝えておく
賃貸契約を更新しない場合は、賃貸契約最終日前に確実にその旨を家主に伝えるようにしましょう。
通常は賃貸契約書には
「当契約を更新しない場合は、契約最終日の○○日までにその旨を書面で家主に通知すること」
という趣旨の項目があるはずです。
ポイントはこの「○○日前までに」という期日と、「書面による通知」という伝達手段の指定です。
不動産契約で約束を行う場合、いかなる時も口頭の約束は約束にならず、あくまで約束を法的に有効にさせるには書面に落とし込んでかつお互いの署名を記載させることが鉄則となります。
同様に退去する場合も期日前までにきちんと「契約更新は行いません」という意思を文書化し、署名を添えて提出することが求められるのです。
これを怠る場合、更新の意思ありとみなされて自動更新扱いとなり、最悪の場合は締め切りを過ぎてから退去意思を伝えても
（翌月の家賃 ＋ 途中解約金）
という更新後のルールが適用されてしまい、かつセキュリティデポジットの一部を失ってしまう結果にもなり得ますから、退去意思の通知は指定の時期までに、確実に書面で行うようにしましょう。
２．室内を綺麗にしておく
貸借人が賃貸スペースから退去し、次の新しい入居者が入る前の期間の調整をターンオーバーといいます。
この期間には元住人によりもたらされたと思われる「使用後の状態」に応じて清掃や修繕がなされます。
この清掃・修繕費用には通常は元住人が契約時に納めたセキュリティデポジットが充てられ、修繕並びに清掃に費やされた金額を差し引いた残金が元住人であるあなたに返金されてきます。
このとき、
「どうせ自分が納めたセキュリティデポジットで清掃と修繕が行われるから、何もせずに荷物だけ出して退去しよう。」
と考えるのは間違いです。
なぜなら、少し努力して自分が使用した賃貸スペースをきちんと清掃し、かつできる範囲で必要箇所を修繕してから退去することで、ほとんどのセキュリティデポジットが返金される可能性もあるためです。
事実、「部屋を汚くしたまま退去する」というのは、セキュリティデポジットの返金額を少なくする原因の最たるものに上げられています。
そこで一つのコツは、家主に連絡して退去時に行われるべきチェックリストを送ってもらうことです。
通常はこのチェックリストは家主側の担当者が退去時の賃貸スペース状況を査定するために使うものですが、発想を変えてこのチェックリストをあなたが入手し、家主側が査定する前にチェック項目を自分で整えておくのです。
部屋中をくまなく清掃するのは当たり前として、修繕についても壁に穴があればパッチを行い、壁の色に合わせてタッチペイントをすれば元通りキレイになります。
多少の出費は出ますし実際に手間のかかる作業でもありますが、それでセキュリティデポジットがほぼ全額返金されるのであれば安いものなのです。
また自分のセキュリティデポジットを頼りにして何もしないでいると、案外セキュリティデポジットの額を超えて修繕が必要となり、最悪の場合は不足額を後から請求されてしまう場合もあり得ますから、とりわけ退去前の清掃と修繕には時間と労力を注ぐようにしましょう。
３．住居状態の記録を活用する
これはどちらかというと入居直後に必要な段取りですが、賃貸物件に入居したらまず一番最初に
写真
ビデオ
をフル活用して、物件内の「目につく損傷箇所は全て」記録しておきましょう。
この記録媒体はあなたのスマートフォンで十分です。
また同時に、入居時に住居内を大家もしくは管理人と一緒に見て回る際に（ウォークスルーと呼ばれます）、管理者側から「この賃貸物件に不足している、然るべき物品や機能」の一覧を書面で頂いておくようにします。
入居時にこうしておくことで、退去時に「これはあなたの入居時にできた損傷箇所ではないか？」と濡衣を着せられるのを避けるのです。
残念ながら親切ではない管理人が多いのも事実ですから、あなたのセキュリティデポジットを使わせないためには、あなたの入居中に出来た損傷箇所ではないことを自分で証明するしかありません。
退去時には入居時と同様にウォークスルーが行われますから、身に覚えのない破損箇所は入居時の記録をもって身の潔白を証明するように準備しておきましょう。
４．転送先住所を登録しておく
あなたが退去した後でも、あなた宛の郵便は確実に自分の手元に届くように準備しておく必要があります。その為の必要な段取りは
大家に新しい住所を伝えておく
郵便局に転送先住所を登録する
の2つです。
前者の大家からはそれこそセキュリティデポジットの残高が後日チェックで送られてきますから、確実に郵送先を知らせておく必要があります。
また郵便局もあなたが退去した後に何らかの郵便物が届いた際に、自分宛のものは転送してもらえるように登録することが出来るのです。
郵便局に登録した転送先住所は登録日から6ヶ月間は有効になりますので、忘れないように登録しておきましょう。
５．返却する鍵を揃えておく
賃貸契約の最終日には、部屋の鍵を全て返却することが求められます。
仮に返却がなされない場合は、通常の契約では紛失した数に応じて罰金が課せられるはずです。
そのため、入居時に頂いた鍵は全て返せるように事前に準備しておきましょう。
まとめ
引っ越しの際は様々な手続きと荷物整理等で、誰でも気持ちに余裕がなくなるものです。
だからこそ事前の準備が大切ですから、賃貸契約を終了させることが分かっている場合は上記の5つを目安に準備を進めてはいかがでしょうか。
とりわけ大切なのは、「2」の清掃作業です。
管理人側がウォークスルーに来る前に、いかに物件内を賃貸開始時の状態に戻しておくかがセキュリティデポジットがどれだけ返金されるかを決めますから、時間的余裕をもって清掃や自分で出来る修繕を開始しておくことをお薦めします。
私(佐藤)自身も賃貸していた頃は、この方法でセキュリティデポジットを100%返金してもらいました。
ちなみに、セキュリティデポジットが返金されるのは通常は契約終了時から30日〜60日後となります。（州により規定が違います）
これよりも遅い場合は家主側に連絡して、催促するようにしましょう。
あまりないこととは思いますが、まれに家主側が忘れていたり、もしくは意図的に返金してくれない場合も無きにしも非ずです。
仮に催促しても応じない場合、その金額が$5,000以上であれば地方裁判所で訴訟を起こす理由になります。
この場合は結構な手間がかかりますが、賃貸時に世話になった不動産エージェントに支援を頼むなどして、あなたの大切なお金を返してもらうように努めましょう。
