こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。
昨日はダラス・フォートワース地区の人口と人口動態を見ていきました。
ご存じのように不動産でよく言われるのは
ロケーション
ロケーション
ロケーション
ではありますが、それはあくまで相撲をとる土俵の中のポジション取りの話。
ポジションよりも以前に
「そもそも、勝負する土俵そのものがどうなっているのか？」
というのが大切で、対象とする不動産市場をよく把握しておく必要があります。
すなわち不動産投資の意味では
「その市場に十分な需要はあるのか？」
という視点が大切になりますが、これを不動産需要定義の定石は
人口
人口動態
賃金・労働
の三つの切り口で把握する必要があるのです。
これらの数字がポジティブに満たされているのであれば、その不動産市場の物件は結構な確率で価値が上昇していくことになります。
そこで昨日はダラス・フォートワース地区を見ていきましたが、
人口
人口動態
これらの要素は十分に満たしていることが分かりました。
極めて高い確率でダラス・フォートワース地区の不動産は価値が上昇し続けることが期待出来るわけです。
引き続き今日は三つ目の要素となる、賃金・労働について見ていきましょう。
根拠となるデータはいつも通り、DATA USAから引っ張ってきます。
ダラス・フォートワースの賃金
果たしてダラス・フォートワース地区の人々はどれくらい稼いでいらっしゃるのでしょうか。。
いきなりお金の話から切り込んでみます。下記のグラフをご覧ください。
下部に上からダラス、フォートワースと並んでいます。
いかがでしょうか。
グラフが2013年から2016年までの統計で出されていますが、2013年から順番にクリックしていくとダラス市のダウンタウンから東部に位置するカウフマン郡以外は全て順調に賃金が上昇していることが分かりますね。
2016年時点の年収中間値は
ダラス市：$45,215
フォートワース市：$54,876
です。
全米平均が$55,322
ですから、両市とも全米水準には及んでいないことが分かります。
そこで3年間の伸びを詳しく見てみましょう。
2013年から2016年までの賃金上昇額
全米
$2,276 ($55,322 - $53,046)
ダラス市
$2,369 ($45,215 - $42,846)
フォートワース市
$3,561 ($54,876 - $51,315)
きちっと金額を並べてみると、このようになります。
ここまでで分かるのは、
⇒ 両市とも賃金は年々上昇している
⇒ ダラス市よりもフォートワース市の方が中間所得が高く、年間約$900の差
⇒ フォートワース市は全米平均よりも賃金が上昇している
ということです。
賃金上昇額の意味では、ダラス市よりもフォートワース市に軍配が上がることが分かりました。
ここでもう少し深堀して、今度は額ではなく賃金の伸び率を並べてみましょう。
2015年から2016年までの上昇率を算出してみます。
2013年から2016年までの賃金上昇率
全米
2.65% (($55,322 - $53,889) / $53,889)
ダラス市
3.27% (($45,215 - $43,781) / $43,781)
フォートワース市
3.12% (($54,876 - $53,214) / $53,214)
このようになりました。
伸び率の意味で見ると両市とも全米平均よりは高く、また僅かながらダラス市の方がフォートワース市を上回っていることが分かります。
「賃金の額は相対的にフォートワース市の方が高いが、2015年から2016年の賃金上昇率はダラス市の方が高かった」
このような側面が見えてきました。
このあたりの数字から不動産投資家としては
「それでは、両市に暮らす人々はどれくらいの賃料が賄えるのか？」
という視点で市場を理解しておかなくてはなりません。
アメリカでは一般的に賃貸であれ住宅ローンであれ、
「住への支出は収入の3分の1が上限」
とよく言われています。
この一般論を参考にすると、2016年時点では
（年収 / 12ヵ月 / 3分の1）
の式で
ダラス・フォートワースの理想家賃
ダラス市
$1,255.97 ($45,215 / 12 / 3)
フォートワース市
$1,524.33 ($54,876 / 12 / 3)
このようになります。
理論上は上記のあたりの家賃であれば支払えるはず、ということです。
ダラス市よりもフォートワース市の方がおしなべて高めの賃料が狙える、ということです。
実はこの数字は現在私(佐藤)がテキサス投資機会の準備を進めるにあたり提携している、地元のプロの不動産管理会社オーナーの発言と一致しています。
このオーナー自身も投資専門ですが、彼の言っていることはデータでも裏が取れることになりますね。
ダラス・フォートワース地区の不動産投資では、このあたりの家賃を平均と考えておけば大過なさそうです。
いつもお伝えするように、不動産投資においてはそれぞれの市場において「理想の家賃範囲」があります。
家賃がこの理想の範囲を大きく下回ってくると
・滞納率が高まる
・物件の破損率が高まる
等の傾向が出てきます。
そうかといって理想の家賃範囲を大きく超えてしまうと、それくらいの高い家賃を支払い続ける方は
「ここにはしばらく暮らして、ローンを組んで自宅を購入しよう」
このように考える割合が増えてくることになりますから、結果として
・ターンオーバー（住人入れ替え）の確率が高まる
ということになるのです。
ここは結構、重要なことをポイントです。
そこで、あなたが不動産投資を行う際には対象とする市場の理想の家賃範囲は必ず確認するようにしてください。
⇒ 地元のプロ（投資専門家）に理想の家賃範囲を聞く
⇒ データで裏付けをとる
この作業を行うことで、ほぼ間違いのない理想の家賃範囲は分かります。
明日はダラス・フォートワース地区の不動産需要の最後、「労働」に焦点を当ててみます。
