こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。
ここ最近、ダラス・フォートワース地区の不動産需要について項をあげています。
不動産需要の三大要素
人口
人口動態
賃金・労働
の切り口からその市場を見たときに、それらが健全に伸びているようであればその不動産市場は順調に伸びていきます。
需要が伸び続けるのであれば、不動産価値は上がり続ける可能性が高いということです。
まさにここダラス・フォートワース地区においても人口は順調に伸び続け、それに伴い生きていくうえで必須となる住に対するニーズも高まり続けています。
そして、これら不動産需要の三大要素を並べてみたときに何が最も大切なのかというと、それは「雇用機会」です。
間違いなく、人は仕事のあるところに流れていきます。
今のアメリカでシアトルやシリコンバレーを見ればそのことがよく分かりますが、これらの地域には世界中から優秀な人材が集まってきています。
近辺のスタンフォード大学やバークレー大学の優秀な生徒は引く手あまたで、とりわけ通信・AI関連の分野は成長がすさまじいものです。
今年大学を卒業した知り合いの子は今年から例の車自動運転のAI開発に携わり始め、新卒にして初めての年俸が$100,000を余裕で越えているのだそう(笑)
このような状態でシアトル・サンフランシスコ・シリコンバレー、これらの地域はおそらく世界で最も優秀な頭脳が集まる地域として通信・交通分野がすさまじく伸びており、そこから派生する雇用機会に応じて人が集まってきているのです。
結果として集まる人々には「住」が必要になりますから、そこに仕事がある限り不動産物件の価値はどんどん上昇していく、という流れになります。
そこでダラス・フォートワース地区ではどのような仕事があり、それらはどれだけ伸びてきているのでしょうか。
今日は不動産需要の三大要素の最後、ダラス・フォートワース地区の労働に関して深堀してみましょう。
職業別雇用機会
まずはダラス・フォートワース地区においてどの職種が最も盛んなのかを見てみます。
分かりやすいように、ダラス市とフォートワース市のそれを順番に並べてみます。
2013年から2016年の4年分の統計を順番にクリックしてみてください。
ダラス市
まずはダラス市の職業別雇用機会から。
ここに上げれている職種の総和を100として、それぞれの職種の割合が示されています。年数ごとに順番にクリックしていくとその変化がよく分かりますね。
ここで1つの見方のコツですが、
Administrative
Mangement
Sales
この3つの職種は抜いてた方が、その都市にある職種の実態をより正確にとらえることが出来ます。
管理部門、マネジメント部門、販売部門などはどの産業にもありますから、この3つを入れてしまうと実態が分かりにくくなるのです。
その意味では、この3つの職種を抜いてみるとダラス市ではやはり
Construction & Extraction：建設、採掘
が最も割合が多いことが分かります。上記期間の変化としては、8%台から9%台に変化していることが分かりますね。
ダラス市では間違いなく石油・ガス採掘関連の仕事が豊富にあるということです。
フォートワース市
そこでフォートワース市の場合はどうでしょうか。
同様に
Administrative
Mangement
Sales
の3つを抜いてみると、こちらでもやはり
Construction & Extraction：建設、採掘
が最も多いことが分かります。
ちなみに、全米の他の主要都市ではこの建設関連の割合はせいぜい1%～4%程度に留まっています。
すなわち、ダラス・フォートワース地区においては建設・採掘業が非常に盛んであることは間違いないのです。
テキサスのオイル事情は
このような天然資源を源にする産業は非常に強いものがあります。
やや極端な例になりますが、天然資源は戦争の原因にすらなるものです。
戦争の目的が自立国として生き残ることだとすれば、自国民を食べさせていくうえで自国に天然資源があるのとないのではまるで事情が違ってきます。
とりわけアメリカでは近年シェールガス・シェールオイルの商業利用が可能になったことから天然資源をかなりの割合で自国内で生産出来るようになってきました。
これが米軍が中東から引き上げ始めた原因になったことはご存知のとおりですが、それくらい天然資源は生きていく上では必要不可欠なわけです。
そこで、テキサス州が実際に「オイルどころガスどころ」としてどれくらい天然資源を採掘しているのでしょうか。
まずは石油に焦点を絞ったときに、米国内で石油を産出できる州は
テキサス州
ノースダコタ州
カリフォルニア州
アラスカ州
ニューメキシコ州
オクラホマ州
コロラド州
ワイオミング州
の8州ですが、この中で生産量においては堂々の1位がテキサス州なのです。
その石油生産量は年間12億バレル以上で、もしテキサス州が独立した一つの国だとすると、世界で6番目に生産量の高い石油産油国だという計算になります。
結局はこのような天然資源による底力の強さが、テキサス州全体の運営として法人税をぐっと安くして企業を州内に誘致する荒業にもつながっているわけです。
そしてその政策は今のところ見事に当たっている様子。
1990年代まではそれほどでもなかったテキサス州の経済は2000年に突入してから一気に伸び始め、企業誘致にも成功し、加えてまだまだ安い生活費も手伝ってヒト・モノ・カネを集め続けているのです。
この成果をダラス・フォートワース地区だけに絞ってみても、世界40カ国以上から300以上の大企業が本社をこの地域に移しています。
その中には昨年ダラス郊外のプレイノ市に北米本社を移したトヨタといった製造業から、今年6月にダラス郊外に新しい社屋をおいて米国内でのビジネスを拡大することを発表したデジタルシャドウズ（本社ロンドン。情報漏洩リスクの調査と対策のスペシャリスト）のようなIT関連企業まで、実に多種多様な企業の誘致に成功しているのです。
。。。
本日まで数日間に渡り、ダラス・フォートワース地区の不動産需要について
人口
人口動態
賃金・労働
の三大要素から見てきましたが、
「ダラス・フォートワース市で不動産物件を購入したら、価値は上がっていくのか？」
そのお答えとしては、
「不動産価値が下がるパターンは、しばらくは極めて起こりにくい」
と言わざるを得ないと思います。
