アメリカで不動産物件を購入する際に心がけておきたいこと 〜 後編

こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。

昨日からアメリカで不動産物件を購入する際に心がけておきたいことについてお伝えしています。

不動産物件を購入する機会など、普通は人生の中でそう何度もあるものでありません。

それどころか自分の住居用物件であれば通常は生涯に1度きり最初で最後、多くとも2回あるかないかではないでしょうか。

高額な買い物となる割には事前に経験を積むことなど出来ない不動産購入だからこそ、事前準備は慎重に行いたいもの。

そして自分自身は一発勝負であったとしても、その一発勝負の成功率を高める為にもあなたの水先案内人となる不動産エージェントの見極めが大切です。

そこで不動産物件購入の手続きに入る前に昨日までにお伝えした

身の丈以上の高額物件は購入しない

修繕費も見立てておく

等に加えて心がけておきたいポイントについて今日も見ていきましょう。

物件選びに親族は連れていかない

これは家族事情にもよる為に微妙な話ではありますが、住居物件であれ投資物件であれ、その物件の主になる者（すなわち自分）以外は物件選びには一緒に回らない方が吉と出る場合が多いようです。

例えば、

ご主人が両親に意見出来ない

嫁姑関係で母の意見を無視できない

ダメといいつつ、小さい子供の言うことをついつい聞いてしまう

このようなご家庭事情の場合、私(佐藤)はエージェントとして物件を案内する際に目の前で様々な人間ドラマを見ることになります。。

結局のところ、誰が何を言おうが物件購入に際してお金を出すのはオーナー（あなた）なのです。

その場で親族からあれこれ言われついつい物件選びの基準が自分の意に沿わないものになったり、家族の為ならと無理をして高めの物件を購入する羽目になり、その時は気分が良くとも後から苦しい想いをすることになった例は枚挙にいとまがありません。

その為に物件選びには独身であればあなたのみ、既婚であっても同伴は妻（夫）のみにしておいた方が良さそうです。

ご夫婦の場合はせめて、2人の間ではレベル合わせは十分にしておきましょう。

対象の物件を違う時間に訪れてみる

オープンハウスで住宅巡りをして「これはいいな」と思える物件があった場合、出来ればその物件を一日の中で違った時間帯に訪れてみましょう。

大抵は昼間に物件を内覧するわけですが、夕方や夜に訪れてその物件周囲や近所を観察してみるのです。

また可能であれば雨の日にも訪れてみると一番よいと思います。

・昼間は静かだったはずが、夜は騒がしくなる（ご近所からの日常的な騒音）

・外灯がなく夜は周囲が真っ暗になる（物件価値にも影響）

・雨天時には物件周辺に大きな水たまりができる（物件への被害の可能性）

等、意外な一面が見えてくる場合があるのです。

中には物件周辺がややくぼんだ土地になっている場合は水たまりどころがちょっとした湖のようになったり、秋には落ち葉、冬は積雪がひどい場合もあるのです。

地域周辺の開発計画を事前に知る

そして地域を観察する意味では、地域周辺の開発計画についてもエージェントから聞いておきましょう。

仮に対象物件の前後の土地がガラ空きの場合、たった今は2階からの眺めが良かったとしても同様の物件が隣接して建てられて数カ月後には風景が完全にブロックされてしまうこともあり得ます（風景が購入理由の一つだった場合の注意）。

また商業地区の近隣であれば、大きな工場建設が予定されていると遠からず騒音や渋滞が今以上にひどくなることは必至です。

もちろん周辺が開発されていくことは多くの場合は人口増加につながっていきますから、騒音被害がないくらいの程よい距離であれば物件価値そのものは安定して上昇していくに傾向にあります。

その意味では周辺が開発されていくことは決して悪い側面ばかりでもないものです。

このように具体的にどこにどのような開発が薦められる計画なのかは知っておくと、自分が購入しようとする物件に対する影響を事前に予想することが出来ます。

オファー価格の決め方を知る

最後にお伝えしておきたいのは、「オファーする価格」です。

あなたがパソコン上から閲覧できる物件情報に記載されている価格はあくまで「売り主の希望販売価格」であり、ばか正直に最初からフルオファー（提示されているとおりの価格）を提示する必要はありません。

そもそも、売り主は物件価格については買い主候補と交渉になることを見込んで（多くの場合は不動産エージェントのアドバイスで）高めに物件価格を出しているものなのです。

それでも良質な物件であれば当然他にも欲しいと思う購入希望者は多いものですし、競争が激しくなるということはフルオファーもしくはそれ以上の価格でなければ購入出来ない可能性が高くなることも事実。

とはいえ、仮に競争が激しかったとしても必ずしもオファー価格が高い人が物件を購入出来るわけではないことは知っておきましょう。

私(佐藤)の経験上、購入希望者が複数いる中であなたのオファー額が最高値ではなかったとしても購入者として売り主に選んでもらえる可能性が高くなる為の条件は、優先順に

現金購入であること

Earnest Money（オーネスト・マネー：手付金のようなもの）が高いこと

です。

現金購入であるということは、煩わしい住宅ローン審査は契約に絡まないことになります。

仮に買い主がファイナンスしてローン審査が必要となる場合は、売り主にしてみれば買い主がローン審査が通らずに結果として契約が破棄され振り出しに戻るリスクもあるのです。

その点現金購入の場合は、修繕交渉等で問題がない限りはほぼ確実にクロージングまで進んでいく為に売り主から喜ばれる傾向にあります。

また仮にオファー価格が最高額ではなかったとしても、Earnest Money（オーネスト・マネー）が通常の数倍もあると嫌でも目立ちます。

売り主にしてみれば買い主の本気度と資金力の両方がアピールされていますから安心感が増すのです。

その為、オファー額についてはその時の状況と売り主の心理まで考慮した上で定める必要があることは覚えておきましょう。

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2日間に渡り、アメリカで不動産物件を購入する際に事前に心がけておきたいことについてお伝えさせて頂きました。

何かの参考になりましたら。