【質問】アメリカの木造物件は何年もつのでしょうか？

こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。

たまたまですが、最近はご質問シリーズで上げています。この年末年始に物件を探して、機会があれば安値で購入をされる希望の方が多いようです。

ちなみに今の時期に

「来年から4年間減価償却の税法は変更されますか？」

というご質問も頂きますが、来年度に影響する日本の税制改正が発表されるのはこの12月中旬ごろとのことです。

中古物件に関する税法は2016年11月7日に会計検査院が内閣に送った「平成27年度決算検査報告」の中で、「国外に所在する中古の建物に係る所得税法上の減価償却費について」という項目で見直しの検討が提案されていますが、変更があるかを注視しておきましょう。

本日は

アメリカで不動産投資を検討しています。

築22年以上の木造物件に絞りたいのですが、4年後に売却するか、そのまま保有するかは決めていません。

長期保有が有利になることは理解していますが、実際にアメリカの木造物件はどれくらいもつものなのでしょうか？

こちらのご質問にお答えしてみます。

木造の寿命は70〜100年

最初に言葉の定義になりますが、「耐用年数」と「耐久年数」には明確な違いがあります。

耐用年数は端的にいえば、一般的には法律が定める法定耐用年数のことです。

冒頭に触れた4年間減価償却にしても、

「木造物件の法定耐用年数は22年」

と日本政府が定めているわけです。

その一方で、耐久年数とは純粋に物件そのものが住居用として使用され得る期間のことになります。

日本の木造物件にしても実際には22年以上もつのが普通ですね。

そして住居に使用される素材そのものは必ず経年劣化を起こしますから、耐久性としては物件に使用されている素材によって違いが出てきます。

そこで、実際にアメリカの木造物件はどれくらいの耐久年数が期待できるのでしょうか。

このことをまず事実から捉えてみましょう。

アメリカ国勢調査の発表によると、現在のアメリカに現存する住居用物件の実に三分の一以上が1960年以前に建てられたものです。

厳密には今は12月ですが、2019年として計算すると

59年（2019年 - 1960年）

でほとんど60年のレベル。

アメリカの住居物件の多くが築60年以上かつ木造物件です。

そして実際に、統計上では木造物件の寿命は

70年 〜 100年

とされています。

物件そのものは

・気候

・メンテナンス頻度

の要素で耐久年数に差が出てきますが、手抜かりなくメンテナンスを継続しているのであれば「最低70年は大丈夫」と考えても良さそうです。

古い物件の価値推移

それでは、経年が物件価値に及ぼす影響はどれくらいあるのでしょうか。

物件価値の査定においては「築年数」は当然ながら審査項目の一つに入ってきます。

自然現象として経年劣化が発生する以上は年数と共に修繕頻度は高まるものであり、物件の評価にも影響してくるものです。

ところが、年数が経ちすぎていると物件価値がほとんど失われるかといえばそんなことはありません。

このことをリアルタイムのケーススタディで見ていきましょう。

2018年12月現在、こちらの物件は市場に売りに出されています。

1925年築で93年ものですが、

希望販売額：$299,900

zillow.com見立て家賃：$1,595/月

と、まだまだ元気です。

築年93年の木造物件が、日本円にして約3300万円。。

普通に考えたら、築93年であればほとんど価値はないように思えますね。

かつ見立てられる家賃は日本円で約17万円です。

実際にこの価格で売却できるか否かは別として、なぜ築90年以上の物件がここまで強気になれるのでしょか。

その一番の理由は「立地」にあります。

基本に還ると、不動産はやはり「ロケーション、ロケーション、ロケーション」なのです。

実際、この物件が立地する学区でみても

と良好なエリアであることが分かりますね。

そしてこの物件の周りには高額な物件が並んでいます。

つまり、この築93年木造物件は地域の良さと周辺物件の価値によって引き上げられているわけです。

この現象を不動産用語で「Progression：プログレッション」といいます。良い物件たちに囲まれて、物件価値が高まっていく現象です。

これとは反対に対象物件のグレードが高かったとしても周囲の物件のグレードが低く、価値が下がってしまう現象を「Regression：リグレッション」といいます。

。。。

このようにして見ると、アメリカの木造物件については

⇛ きちんとメンテナンスすれば、最低でも70年は十分にもつ

⇛ 地域が良ければ、物件価値は保たれる

という傾向が見えてきます。

もしあなたがバイアンドホールドのスタンスで物件を長期保有する場合、学区の良い地域の物件を選んでおいた方が無難ということは言えそうです。

あなたの物件選定基準の一助になりましたら。