こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。
アメリカ不動産市場は冬の間は動きが鈍くなりますが、賃貸市場においてはこの年末年始には一部でやや活況を呈する場合があります。
この時期に賃貸物件を探す学生が若干増えるためです。
⇛ 年明けから別の大学に編入する為、新しい賃貸物件に入りたい
⇛ インターンシップが始まる為に、新しい物件を探したい
このような表立ってこないニーズがあります。その為、大学に近い物件は冬場に有利なことが多いものです。
そこで賢い賃貸専門の不動産業者は、この年末年始に大学の掲示板によく賃貸募集の広告を掲載していることがあります。
けれども大学生、もしくは学生上がりの若者が賃貸物件に入居する時に物件オーナーとしてやや神経を尖らせて起きたいのが、賃貸物件内でのトラブルです。
想像に易く、若い世代でも大学時代がもっとも「クレイジー」になる時期ですね。
勉強もそこそこに頻繁に週末にパーティーを開く若者も多いものですし、互いに自分の賃貸物件に呼び合って騒ぐことはごく普通にあり得ます。
もちろん節度をもって物件を使ってもらう分には全く問題ないわけですが、困るのはいざトラブルが発生した時です。
訴訟大国のアメリカでは、どう考えてもテナントの過失であるにも関わらずオーナーにクレームをつけてくることもよくあります。
その為、物件オーナーとしては
・オーナー責任となる範囲
・テナント責任となる範囲
について、最低限の知識は身につけておきたいもの。
もちろんテナントが学生であろうがなかろうが同様にトラブルは起こり得ますので、いずれにせよこれらの「責任の範囲」について理解を深めておくことは大切だろうと思うのです。
そこで予防線として最も大切なのは、
「テナントにはRenters Insurance（賃貸保険）をかけてもらうこと」
です。
今日は学生を中心に賃貸市場がやや盛り上がる今の時期を捉えて、あえてテナントの視点からRenters Insurance（賃貸保険）について知識を深めておきましょう。
Renters Insurance（賃貸保険）は高くない
物件オーナーの立場からすれば、テナントとの賃貸契約上でテナントにRenters Insurance（賃貸保険）を要求するか否かはオーナーの裁量に委ねれれています。
けれどもオーナーとして未来に起こり得るトラブルに予防線を張るとすれば、Renters Insurance（賃貸保険）を必須とすることは一考です。
Renters Insurance（賃貸保険）料はテナントの自己負担になることは当然ですが、実際にRenters Insurance（賃貸保険）そのものは決して高額ではありませんから、遠慮なく加入義務としてよいものです。
例えば平均的なRenters Insurance（賃貸保険）は年間$150程度。月割で$12.50です。
この金額で、平均的には
物件補償額 $30,000
賠償責任補償額 $100,000
程度も補償が効くのです。
テナントが個人の所有物に保険をかけるとしたら、月額$12.50はかなり安いといえます。
例えば学生がパーティーを開いて、酔っ払って物件の一部をめちゃくちゃにしたとします。
台所の電気コンロを破壊する
窓ガラスを破損させる
壁に穴を開ける
このような破壊行為があった場合、当然ながら責任はテナント（この場合は学生）にあります。
難癖をつけてオーナーに責任を問うような輩もたまにいますが、Renters Insurance（賃貸保険）に加入しておけば大概はこれらの破損箇所も補償が効くものです。
要はテナントとしては自分が責任を取りたくないために感情的にケチをつけてくるわけですから、他から（賃貸保険から）補償されるのであれば本人としても目くじらを立てることはありません。
もちろん賃貸契約上でこの手の破壊行為はテナントの自己責任になることは明確に謳われているべきですが、それでもつまらない揉め事に関わらない意味でも、テナントに対してはRenters Insurance（賃貸保険）への加入を義務付けさせた方がよいわけです。
オーナーとテナントの責任範囲
そもそも、賃貸契約書というものはオーナーの意図がほぼ一方通行で書かれているものです。
当たり前ですが、オーナーとテナントのどちらが立場が強いかといえば、結局は物件を所有するオーナーが強いに決まっています。
何も特定のテナントに固執する必要はなく、待てばいくらでも賃貸希望者は現れるわけですから特定のテナントに遠慮して契約内容を変更する必要はないのです。
そして賃貸契約の中ではオーナーとテナントの責任範囲もその条項内で明確に定められています。
もしあなたがオーナーとして賃貸業を行う際に不動産管理会社を通しているのであれば、不動産管理会社が使っている賃貸契約内容を自身でしっかりと確認することは大切です。
そこにはオーナーとしての責任範囲が明記されているはずですから、自分自身でも目を通して把握しておくようにしましょう。
そこで典型的な責任範囲の線引として知っておきたいのは
「オーナーが加入している保険は、テナント個人の所有物に対しては補償していない」
というもの。
考えてみれば当たり前のことではありますが、大切なのは
「テナントの過失であるなしに関わらず、テナント個人の所有物に責任を持たない」
という部分です。
例えば激しい雷雨で屋根に破損箇所が発生し、そこから結構な雨漏りが起こり、屋内の物品が濡れて使い物にならなくなったとします。
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と何でもいいのですが、テナント個人の所有物が雨漏りの為に使い物にならなくなった場合、テナントとしては
「自分の過失ではない物件破損で所有物が使いものにならなくなった！」
とクレームを付けたくなるもの。
オーナー側としては
「確かに自分の物件のダメージのせいで損害を与えてしまったからな。。」
と思えなくもないのですが、実際は賃貸業の常識としてはここはオーナーの責任にはなりません。
その旨は賃貸契約書に明記されていなくてはなりませんが、テナント個人の所有物に対してはオーナーの責任は問われないのが一般的です。
不動産管理会社を雇っているのであれば上手に対応してくれるはずですが、このようなオーナーとしても責任の範囲は把握しておく方がよいと思います。
そしてやはり不必要なトラブルを避ける意味でも、テナントにはRenters Insurance（賃貸保険）への加入は義務付けておいた方がよいのです。
もしあなたが使う不動産管理会社が用意する賃貸契約書の中にRenters Insurance（賃貸保険）への加入義務が明記されていない場合、加入義務を加えてもらうとよいと思います。
