FSBOで自宅を売却してみる ~ ⑦

こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。

オーナーが自分で物件を売却するFSBOについて、シリーズでお伝えしています。

昨日までにお伝えしたお薦めの手順は

１．自分自身にスイッチを入れる

２．売却準備 ~ 現在の物件価値を査定する

３．売却準備 ~ 物件調査を行う

４．タイムスケジュールを組みて立てる

５．広告を仕込む

６．オープンハウスを開催する

でした。

通常の売買では購入見込み者はあなたの物件を訪れ、家の内外をくまなく吟味して品定めをしていきます。

ほとんどの場合は見込み者本人が物件の内覧に訪れますが、遠隔在住の場合はバイヤーエージェントが代理で訪れる場合もあり、その場合は写真もしくはビデオで内外を撮影して雇用主である見込み者に報告することになります。

余談ですが、今のアメリカ市場は動いが非常に早い為に買主からすれば

オープンハウスに訪れる

じっくり物件の内外を吟味する

数日検討してオファーを入れる

この従来の方法ではなかなか物件が取れない状態になっています。

実質利回り7%を超えてくるキャッシュフロー重視の市場などこの傾向がとりわけ強く、投資として回る物件は本当にあっという間です。

新幹線のホームでスピードを落とさずに突っ込んでくる通過列車の運転席を見続けようと、左から右に首をギュンッと動かしても追いつかないレベル。。

といえばややおおげさですが、それくらいのスピード感はあります。

日本にご在住の投資家の方々をおつなぎする場合でも、時差がある中で現地と連携して物件が市場に出てから半日以内にオファーを滑り込ませて物件を取る、、ということも最近はしばしばです。

本来はもう少しゆっくりいきたいものですが、全米で在庫が枯渇気味の昨今ではなかなかそうはいかないようです。

そこで、あなが自身もFSBOで物件を売却する場合でもはりきってオープンハウスの準備をしていたとしても、オープンハウス当日前にオファーが入ってくることは考えられます。

売買契約に慣れたバイヤーエージェントがついている場合、あなたの物件をほぼ完璧にスクリーニングして必要な情報は全て雇用主である購入見込み者に事前に届けられており、すぐにオファーが入ってくるのです。

いずれにせよ全ての準備が整ってから広告を開始しているはずのあなたにとっては慌てることではありませんが、一度オファーが入るとそこからは実務が開始されます。

いわゆる売買契約に時間を使うときです。

いよいよFSBOで売却する場合の最終章、売買契約についてお伝えさせて頂きます。

７．売買契約に取り組む

最初に前提となりますが、アメリカ合衆国は国全体があらゆる面で州ごとの縦割り社会になっています。

どういうことかと言えば、例えばアメリカ全土で全国展開するJP Morgan Chaseという銀行（チェース銀行と呼びます）があります。

このチェース銀行であなたがテキサス州で口座を開設し、その後でニューヨーク州に引越したとします。

そこでニューヨーク州に引越した後で

「私の口座に別の者の署名権限を付与したい」

というやや複雑な処理になると、まず言われるのは

「すみません、この支店では出来かねます」

という答えです。

同じ銀行のはずなのにどういうことかといえば、

「あなたの口座はテキサス州で開設されていますから、テキサス州内の支店で手続きを行って頂く必要があります。」

と言われてしまうのです。

私(佐藤)はこれを自分で体験して面食らいましたが、アメリカは連邦政府制度を採用している為に原則として各州毎に自治が許されています。

そうすると細かい部分で州法が違ってきますから、その州で活動する民間企業は当然その州法に従わねばならず、結果として同じ会社名でも中身のシステムは一貫性がない場合が多いのです。

その実、全国展開する銀行でもそのシステムは州ごとの縦割りになっており州をまたいでは連動していないことになります。

上記の例でいえば、ニューヨーク州に暮らしてオンライン口座をいじっているときでも実際はテキサス州内のシステムを使い続けているわけです。’

そしてこの州ごとの縦割り性質は不動産業界も同様になります。

アメリカ全体の不動産業界はHUD（アメリカ合衆国住宅都市開発省）が統括していますが、その細かい不動産業界の決まりは州ごとの縦割りなのです。

結果として不動産ブローカーライセンスも州ごとに別々になりますし、資格を取るのに必要な科目や単位にも違いが出てくることおなります。

不動産弁護士を雇う

やや前置きが長くなりましたが、すなわちFSBOで自宅を売却する際にも

・不動産取引ルール

・不動産売買契約書ルール

・必要な添付情報ルール

・エスクロールール

等は若干の違いが出てきます。

その為、オーナーとしてFSBO形式で物件売買契約書に取り組むにしても、オンラインで入手したにわか知識では心もとないものです。

原則として不動産売買の契約に使われる書式は州政府指定のテンプレートが使われる場合がほとんどですし、バイヤーエージェントがオファーする際にあなたに持ってくる契約書も大概は州政府指定のテンプレートがもとになっていると思います。

とはいえ、

・州ごとの細かい規定に付随する書類

・その物件が立地する区域に特有の書類

・その物件の特有の事情から付随されるべき書類

等が絡んでくるのも事実。

そこで、FSBOをもって自分自身で物件を売却するにせよ、私(佐藤)は不動産弁護士を雇うことを強くお薦めします。

もちろん弁護士を雇うということはそれなりの報酬を支払う必要がありますが、定形の取引において書類を確認してもらう程度であればそれほど高額になるものではなく、リスティングエージェントを雇うよりははるかに安く済むものです。

バイヤーエージェントとのやり取りまで弁護士に依頼すると相応の金額になってきますが（結局はリスティングエージェントを雇った方がよくなります）、少なくとも

・必要書類を揃える

・必要書類の中身を確認してもらう

程度であれば安価に済みますから、FSBOにおいて不動産弁護士は必ず雇うようにしましょう。

明日に続けます。