こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。
アメリカ不動産市場において「バンクディール」と呼ばれる取引があります。
英語ではBank Dealで意味はそのまま
Bank = 銀行
Deal = 扱い・取引
となり、すなわち「銀行所有の物件売却」のことです。
このバンクディールと呼ばれるものは十中八九が債務不履行が発生したようなワケ有り物件となります。
多くの住居用物件が住宅ローンを組んで購入されているわけですが、残念ながらローン返済を諦めなければならない結果となれば融資元である銀行側と契約どおりに話し合いを進めてその物件は銀行により差し押さえられることとなります。
そして物件を差し押さえた銀行側はいつまでも物件を所有するわけではなく、大抵の場合は早期に市場に出して売却することになります。
このような銀行による差し押さえ物件が市場に出されての売買を「バンクディール」と呼ぶわけです。
かつてはバンクディールの物件はオークション形式で行われるのが一般的でした。
銀行側はバンクディール物件を市場に出す際にはいちいち物件をキレイに修繕することはありません。
物件は修繕されることなく、残念ながら債務不履行となり退去することになった前の住人が使用していた状態のままで市場に出されるものです。
そしてバンクディール物件が市場に出される際の価格は、その物件の本来の市場価値と比較すると随分安く売りに出されています。
この安い物件をオークション形式で競り落としてしっかりと修繕をかけても本来の市場価値よりも安い場合、仮にその仕上がった物件を売却すると
市場価値 - （落札価格 + 修繕費用 + 諸経費）
の分が利益になるわけです。
しかも厳密に言えばしっかりと修繕をかけた物件は価値を高めているわけですから、市場価値よりも高く市場に出しても売れるものです。
物件のアップグレード具合にもよりますが、通常は最低でも市場価値より$5,000以上高値で出しても売れる可能性があります。
ここに投資家としてのセルフフリップの好機があります。
従来のフリップ業者はこのバンクディールによるオークション物件から開始する
購入 ⇨ 修繕 ⇨ 付加価値をつけて売却
この過程を繰り返すことで、大きく利益を出し続けているわけです。
ところがこのオークション形式の売買に、近年変化が現れています。
これまでのオークション売買は自分自身が現地にいなければ売買できなかったものが、遠隔からも参加できるシステムが実用されつつあるのです。
今日から、ここ最近バンクディール物件で頻繁に使用されるようになった新しいシステムの売買形態を知ると同時に、バンクディール物件への価格の付け方を考えてみましょう。
バンクディール物件販売の新しい形態
前述のように、これまでのバンクディール物件の売買はオークション形態そのものであり買主本人がオークション現場に足を運ぶ必要がありました。
ところがIT技術がこの従来のオークション形態に風穴を開け、現場に足を運ばずとも遠隔から入札できるようになりつつあります。
厳密には、この形態では
・専用のシステムを使用すること
・リアルター有資格者のみが入札出来る
等の条件がついています。
つまり、通常どおりバイヤーエージェントときちんと契約を結んでバイヤーエージェントに入札してもらう必要があるわけですね。
そしてバイヤーエージェントは落札できた場合のみ、システム使用料を支払うことになります。（$150 ~ $200程度）
従来のオークション形態と比較すると公平性が随分出されており、入札期限日時が定められ、かつその前であれば内覧も可能な場合がほとんどです。
かつてのオークション形式は物件を内覧することが出来ないまま入札して、競り落とした後に建物内を見てビックリすることもよくありました。
せっかく競り落としたとしても、予想以上に修繕費用がかかってマイナスになることも多かったのです。
その点、最近の新しい形態では遠隔からの参加でも通常どおり
・MLSサイトで物件情報を確認でき、かつ他の物件と同様に写真も掲載されている
・バイヤーエージェントが内覧できる
という形がとれますから、通常の売買と全く変わらないのです。
そして一見普通のMLS上に掲載されていますので通常の売買と見分けがつきませんが、その物件がバンクディールか否かはMLSに書かれている要項を見ると分かります。
例：Home must be on market 10 days prior to negotiations. POF required w/offer submission. Buyers agent will have to submit offer- if offer is accepted there will be a $150 fee charged to agent.
（意訳）
この物件は交渉開始前に10日間市場で公開される必要があります。オファーには現金購入が可能であることを証明する残高証明が必要です。バイヤーエージェントが（あなたの代理で）オファーを入れる必要があり、オファーが通った際にはバイヤーエージェントには$150の料金が発生します。
このような記載があればその物件はバンクディールであり、遠隔からの投資でも安値で購入できるチャンスがあるのです。
そして実例として、つい先日市場に出ていたバンクディール物件で$133,000のものがありました。
ところが調べたところ、この物件の実際の然るべき市場価値は$174,000でした。$40,000以上も安く購入できるチャンスがあるわけですね。
このような場合、あなたのオファー価格はいくらぐらいであるべきなのでしょうか？
明日は、バンクディール物件にオファーを入れる場合の指値について考えてみましょう。
