絶対ルール！物件状態は完全に把握する

こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。

不動産物件を購入する際に、大まかにでも失敗しないコツを問われればこの2つを把握することに集約できます。

物件の適正価格

物件の状態

前者はリアルターの協力を得ることで、今現在のその物件の適正価格をきちんと把握することが出来ます。

物件購入においては売却時の出口戦略もさることながら、まずもっていくらで仕入れるのかの入り口もそれ以上に大切なものです。

その為にも高値掴みとならないように、物件価値が手堅く上昇する兆しのある物件を極力安く購入することが大切になります。

そして後者は物件の状態が現在どのようになっているのか、正確に把握することです。

投資用であれ住居用であれ、物件の売買に手慣れていない方は物件の状態を把握することなく購入してしまう場合があります。

けれども物件状態を把握することなく購入してしまうと、

「内覧時には問題ないと思ったのに、入居後の雨で屋根から雨漏りがすることが始めて分かった」

「階段の軸となる鉄柱にひびが入っていたが、ペンキで隠されていて気づかなかった」

「シャワーを使うと、明らかに水（お湯）が壁の向こう側に漏れている音が聞こえる」

等、購入後に問題が発覚するパターンが多いのです。

ましてや不動産購入には一千万円単位の大きな資金を投じることになります。

これほど大きな買い物はありませんから、物件を購入する際は慎重に行いたいもの。

そして大概の場合は新築ではなく中古物件を購入することになりますから、築年の度合いに関わらず

「中古物件の場合、修繕箇所は必ずある」

という前提で取り組むことが肝要です。

そこで今日は、不動産購入にあたる物件状態の把握について理解を深めておきましょう。

売主には物件状態を開示する義務がある

アメリカで物件を購入する際、オファーして首尾よく購入権を得た後に購入契約に入ることになります。

そして一旦購入契約に入ると様々な書類が次々と渡されてくるものです。

慣れていない方は次から次に送られてくる専門的な書類の数々に滅入ってしまいがちになりますが、この届けられる書類の中でもとりわけ重要度の高い部類に入るものの一つが

「Seller Disclosure（売主による開示）」

です。

このSeller Disclosureとは一言でいえば「売主が把握している物件状態のリスト」です。

買主はこのリストを見ることで物件の状態を把握することが出来、自分がこれから購入しようとしている物件について理解を深めることが出来ます。

Seller Disclosureは通常は政府指定の書式でチェックボックス形式になっていますが、内容としては主に

・水が漏れる箇所、水が溜まる場所

・電気系統や配管の問題

・当局の許可なしに行われた改築や増築

・近所で計画されている開発や建設計画

・物件内で使用されている鉛製ペンキやその他の有害物質

・基礎部分のひび割れ、沈み、その他の危険な問題

・物件内蔵型エアコンのような電化製品やシステムに関わるもの

・害虫やカビによる被害

・過去に保険請求を必要とした問題

・現在そのままになっている留置権

等が網羅され、その書式に売主は「Yes」「No」のボックスにチェックを入れ、「Yes」の場合は詳細を記述するのです。

この売主による物件状態の開示は不動産法により義務化されていますので、まずは

「Seller Disclosureが存在し、買主である自分に契約期間初期に開示されるはず」

ということは理解しておきましょう。

そしてこのSeller Disclosureは目を皿のようにして読み込むべき類のものですが、チェックリスト項目に関しては各州、または州内でも各郡によりその内容により違いがあります。

中にはその物件内で亡くなった方がいるかを開示する項目がつけられている場合もありますが、いずれにせよこのSeller Disclosureの一番の目的は

「物件の購入見込み者に対して物件状態を透明にし、その取引において機能に瑕疵がある部分を全て開示する」

ことであり、買主が盲目的に物件を購入することがないように守ることにあります。

事実が隠される場合がある

かくして、物件購入者としては冒頭にお伝えしたように自分が今から買おうとしている物件がどのような状態になっているのかを把握することは非常に大切であり、その一助としてSeller Disclosureが用意されています。

ところがです。

Seller Disclosureは「売主は知っている事実を全て開示すること」という不動産法のもとに準備される必要がありますが、瑕疵がある箇所を知っていながら隠す売主がいることも事実。

例えば

「この物件の周辺は雨天時には洪水が起こりやすい」

「物件内のあちこちに害虫が出る」

ということであれば、大抵の人々は買う気が失せてしまいます。

その為物件が売れなくなるかもしれない、という不都合な事実に対しては売主は知っていながら事実を開示しない場合もあるのです。

ちなみに、建前でも不動産法では

「売主が物件瑕疵を知っていながらその事実を開示しなかった場合、物件契約は無効とすることが出来る」

という趣旨の条項は契約書内で明記されているものです。

けれどもよく考えてみると、

「私、この瑕疵を知ってましたけど隠していました。。」

などと自分が事実を隠していたことを告白する正直者など、まずいないものです。

そこで、隠されている事実があるかもしれない中であなたはどうすればよいのでしょうか。

答えとしては、第三者である専門家を呼んで物件調査を行うしかありません。

この物件調査を行うか否かはあくまでも買主の自由ですが、購入後にババを引いて多額の修繕費用をかける羽目にならないためにも契約期間中の物件調査は必須なのです。

ちなみに、私(佐藤)の場合はこのSeller Disclosureの内容はあくまでも参考用に留めています。

最初からSeller Disclosureに事実が記載されているとは期待していない、というのが正直なところです。

もっぱらこのことは最初から売主を疑って信用しないというよりも「売主自身も、専門的に物件の隅々まで把握しているわけではない」という意味です。

そもそも売主も物件調査の専門家ではありませんから、正直に開示したつもりでも間違っている場合もあるわけです。

そこで、いずれにせよ物件購入にあたる必須条件として物件状態を自分自身で正確に把握する必要がありますが、その情報ソースはあくまでも売主からのSeller Disclosureを中心にするのではなく、専門家による物件調査結果にしておくべきだろうと思います。

Seller Disclosureで正直に開示されている箇所があればそれはそれで大いに参考になりますから、その時は業者に

「この部分に瑕疵があると開示されているから、実際にどれくらいのレベルなのかを重点的に調査してほしい」

とより詳細を調べてもらうための目安に出来るわけです。

。。。

かくして、不動産購入においてはそのコツとなる

物件の適正価格の把握

物件の状態の把握

この二つのうち、後者の物件状態については

１．Seller Disclosureを読み込む

２．瑕疵として開示されている箇所を拾い上げる

３．物件調査の専門業者に伝え、その箇所を重点的に調べてもらう

このような段取りで取り組むとよいと思います。