こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。
昨日まで「塩漬けの法則」が垣間見える人気市場において
１．同じ物件に留まることで、近所の同等物件家賃との乖離が出来てくる
２．長期契約で更に安く固定価格とすることで、近所の同等物件との乖離は更に大きくなる
という二つの特徴をうまく活用してあえて長期契約を結ぶことで、支払う家賃をダブルディスカウントする方法についてお伝えさせて頂きました。
人気市場の賃貸相場は自分が知らぬ間にどんどん上がっていきます。
そこで新規賃貸契約を行う際は同じ場所にそれなりの期間留まることを前提に、一年以上の長期契約を積極的に結ぶ代わりに安い固定家賃にしてもらうことは効果的なのです。
実際、アメリカではこの方法で賃貸物件に長居している人々は結構います。
中には相当長い期間の契約を結んで、そのまま契約当時の賃料を支払い続けている人々は多いものです。
このパターンでは支払っている賃料と市場相場賃料の乖離がかなり進んでおり、$500の差額などザラにあります。
同じ間取りであっても新規契約者と比べると$500もの差があり、一年で$6,000もの差が出てしまうわけですね。
そしてこのような長期賃貸契約を結ぶ場合には、貸主と借主の双方、契約内容はしっかりとお互いが合意しておく必要があります。
長期契約はお互いがWin-Winの関係になり得ますが、同時に最初にボタンを掛け間違えると思いがけないところで苦労する場合もあるのです。
そこで今日は再びテナントの目線になって、長期契約を結ぶ前に確認しておきたいポイントを俯瞰しておきましょう。
長期賃貸契約の前に確認するべきチェック事項
テナント目線では、長期賃貸契約を結ぶことはほぼ確実に家賃に対する支出を抑える結果となります。
けれども、言い換えるとそれは家主と結ぶ賃貸契約内容に長期間縛られてしまうということです。
そこで賃貸契約書の内容をしっかり読むと同時に、下記のポイントは最低限押さえておきましょう。
又貸しは可能か？
同じ賃貸物件に長年暮らすライフスタイルは、自宅を所有する場合とほぼ同じになるものです。
自宅を所有する場合と同様に、同じ街の同じ場所で、同じご近所の方々と長年付き合っていくことになります。
とはいえ、長年暮らす間に長期に家を開けなければならない場面も出てくるものです。
数週間、あるいは数ヶ月旅行に出かける
仕事の関係でしばらく他の土地で暮らすことになった
等など、長期に家を開ける場面が起こりえます。
これが仮に自宅であれば所有者は自分ですから、その期間は他人に貸し出すなり、好きなように使ってその間の住宅ローンを工面することが出来るでしょう。
ところが賃貸物件はそもそも自分の所有物件ではありませんから、他人に又貸しが出来るかどうかは契約書次第です。
仮に又貸しが出来ない場合、自分が暮らしていない時期にも家賃支払い責任は自分にありますから、下手をするとその期間は二重に家賃を払わねばならない可能性もあるのです。
そこで、賃貸契約内で又貸しが許可されているかは確実に確認するようにしましょう。
実際には又貸しは禁止されている場合が多いですから、もし契約で又貸しが禁止されている場合は家主と交渉してみましょう。
インテリアの改装は許されているか？
長年同じ物件に暮らしていると、自分自身のライフスタイルに添ってインテリアをいじりたくなることはよくありますね。
時が経てば経つほど自分の身の回りにも変化が起きると同時に、心境の変化も伴ってインテリアの一部を変えたくなることもありそうです。
けれども自宅なら自分の好きなように改装が出来るものの、他人の所有物件である賃貸の場合はそうはいきません。
壁内本棚を設置したい
電気をLEDに変えたい
天井にファンを取り付けたい
壁の色を完全に塗り替えたい
そのようなインテリアの改装が許されているのか、もしくはオーナーが行わない限り自分は一切いじることはできないのか、このあたりはよく確認しておきたいところです。
通常はインテリアを改装できたとしても、「退去時には元に戻すこと」という条件が付いている場合が多いものです。
長期間暮らす者としては極力自分の思い通りに改装したい時も出て来るはずですが、そうかといって退去時に全てを元にもどすとなると再びお金をかけねばならない可能性があります。
そこで、改装が許される場合でも「家主の意に沿わない場合は元の状態に戻す」等、無難に着地できる余地を残すように契約内容の変更を依頼するとよいと思います。
家主は訪問前に知らせをくれるか
不動産法的にいえば、賃貸物件そのものに対して借主が有する権利は「占有権」のみです。
それ以外の権利は物件の所有者に残り、占有権以外の借主に与えられた権限は賃貸契約書に記載される内容のみとなります。
また占有権を得ているとはいえ、それは家主が占有権を放棄した意味ではなく、あくまでも占有権を借主に貸した（占有権を共有している）状態に過ぎないのです。
すると同然、家主はいつでも物件内を確認出来る権利があることになります。
とはいえ、賃貸物件であっても長年同じ物件に暮らすのであれば愛着も湧き、あたかも自分自身の物件であるかのような気持ちになるものです。
家主とはいえ、自分の空間に勝手に入ってこられると気分が悪いもの。
また長年暮らし続ける上では違法ではないにせよ見られたくないプライベート仕様も出て来るでしょう。
そこで、賃貸契約を交わす前にはその内容に「家主が物件内を訪れる場合、○日前に通知をもって知らされる」等の訪問事前通知があるかは確実に確認しておきましょう。
ほとんどの場合、家主（実際は家主に雇われている業者）が物件内を訪れるのは物件内外の定期検査のためです。
きちんとしたオーナーであるほど物件状態は定期的に管理会社に点検をさせて、物件瑕疵のレベルが小さいうちに対処、あるいは予防をしているものです。
その点は借主としては自分の暮らしの快適度にも関わってきますから定期点検に協力することは当然としながらも、訪問される前にはきちんと事前に通知がなされるかは確認しておくとよいと思います。
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以上、長期賃貸契約を交わす前に確認しておくとよい項目をテナント目線で三つだけ上げてみました。
他にも細かくありますが、ほとんどは通常の賃貸契約テンプレートで網羅されている事項です。
とりわけ長期契約の場合は家主と借主の双方が長きに渡り良好な関係を築いていくためにも、契約書内容はしっかりとポイントを押さえて確認しておきましょう。
