新築市場を俯瞰する 〜 後編

こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。

今のアメリカ不動産市場の中でも新築市場を取り巻く背景にスポットを当ててお伝えしています。

・人口増による需要に追いつかない新築供給

・新築離れが進む傾向

このことから、

→ 中古物件に人気がより集中

→ 全体的な供給不足から物件価格は上昇

という現象が起こっています。

不動産市場は地域市場の塊ですから、地域市場毎に詳細の変化には違いが出て来るものです。

それでも全体を通しておしなべて言えるのは、新築市場そのものは今の段階では決して先の見通しが明るくないという事実。

そんな新築市場を取り巻く背景を俯瞰し、昨日お伝えしたのは

１．物件所有率は再び上昇している

２．新築物件建設の鈍化

ということでした。

現在のアメリカ不動産新築市場について、 ここから更にその変化のキーポイントとなる事象を深掘りしてみましょう。

本日も続けます。

３．新築物件はサイズが大きく、金額的に高くなりつつある

これも見逃せないキーポイントの一つです。

こちらでもお伝えしたとおり、最近は物件初買いの人々の中でもスターター物件を飛ばしていきなり生涯暮らすような大きな物件を購入する人々が増えているのは事実です。

とはいえ、物件初買いをする人々の大多数はやはり小さめの物件から開始するもの。

そして一戸建てを購入するにしても、十分に安いと思われる物件で初買いをするものです。

ところが、現在の新築市場はこの手の小ぶりな物件は眼中には無いかのような振る舞いで、デベロッパーは小さいサイズの物件はさほど手がけない傾向が見え始めています。

数字にすると、1,800スクエアーフット以下サイズの物件は1999年から2011年までの間に32%だったものが、昨年はこのサイズあたりの物件はたったの22%でした。

この理由としては、建築側が一軒あたりの利益率を高めるためです。

物件サイズで比較すると、サイズが大きくなればなるほど建築業者にとっての利益率は大きくなります。

材料費が高い

人件費が高い

供給できる数に限りがある

という条件である以上は、一軒完成した際の利幅を上げざるを得ないのです。

そうすると利益率がよい大きいサイズの物件に走りがちになるのは当然のことで、

１．サイズが大きい

２．価格が高い

このような物件が結果として多く、特に物件を初買いする層には手が出しにくい状況になっています。

４．物件販売のセグメントに偏り

ここまでに見た

・物件数の減少

・価格高騰

・（結果としての）不当な競争

これらの要素が全体の物件販売数減少に寄与していることは否定出来ません。

新築物件離れが進んでいることも事実ですが、それでは中古物件市場は大いに活況かといえば決してそんなことはないようです。

アメリカ不動産全体の中でも中古物件市場の販売数変化は

2017年 … 550万軒

2018年 … 530万軒

と、約20万軒の減少が確認されています。

とりわけ販売数が減少したのは2018年の暮れで、この時の高い住宅ローン金利が大きく影響しました。

（数パーセントの違いが毎月のローン支払い総額に大きな違いを生じさせる為）

ところがです。

市場に出て来る物件の価格帯を調べてみると、実は今の市場に出て来る物件の価格は高額な物件の方が割合が多くなっています。

私(佐藤)がキャッシュフロー市場としてお薦めするメンフィス市場のような$200,000以下の物件はその販売数が落ち、反対にキャピタルゲイン市場に見られる$750,000以上の物件の方が多くなっているのです。

結果としてそもそも需要が多いとは言えない高価格帯の物件の在庫率が高くなるという、非常にアンバランスな状態が生まれています。

５．物件価格の上昇率も鈍化

そして最後に押さえて置きたいポイントは物件価値の変化率です。

格付け機関であるスタンダード&プアーズが発表しているアメリカ住宅価格の指数、S&Pケース・シラー住宅価格指数によると2018年の一年間だけでも物件価値上昇率は前年比で

2018年1月度 … 6.5%

2018年12月度 … 4.6%

という結果でした。

一年間で1.9ポイントの下げで、物件価値上昇率は確実に鈍化の傾向にあります。

とはいえ鈍化しているだけで、物件価格が上昇し続けていることに変わりはありません。

アメリカの物件価格上昇率は住宅ローンの支払い元となるべき賃金上昇率よりも依然として高く、スピードは鈍化しつつも乖離は日に日に大きくなっているのです。

。。。

昨日から新築物件市場を俯瞰する素材として、5つのポイントを網羅してみました。

まとめると、新築物件の供給不足と共に起こっている現象は

１．物件所有率は再び上昇している

２．新築物件建設の鈍化

３．新築物件はサイズが大きく、金額的に高くなりつつある

４．物件販売のセグメントに偏り

５．物件価格の上昇率も鈍化

であり、結果として

物件所有世帯は増えつつも、売買の絶対数は減少している。

物件価格上昇率は下がりつつも、低金利はまだ十分に効いてはいない。

という実情が浮かび上がってきます。

別の見方をすれば「近年の不動産物件価格高騰の終焉が近い」と見てもよいかもしれません。

冷静に考えれば当たり前のことですが、

「現在の不動産価値がこのままこの世の終わりまで上昇し続ける」

ということはあり得ないのです。

だからこそいつもお伝えする通り

「余計な贅肉を落とし、不動産価格が下落しても動じない資産形成」

の構築が必須なのです。

その意味ではキャッシュフロー市場で物件購入を進めてこられた方々は、その真価をいよいよ確認出来るのは価格調整が起こった後のことなのです。