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こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。
昨日から土地のみの購入についてお伝えしています。
一般MLSサイトでも目にする土地のみの販売ですが、
「この土地を購入して物件を建てると将来随分価値が上がる」
そう思って土地候補を見つけたとしても、まずは購入手続きの前に不動産弁護士に依頼して詳細を調査することは必須です。
昨日お伝えしたポイントは
ゾーニング規定
道路からのアクセス
セットバックス部分
その他の規定
でした。
とかく最初に相手にするべきは目に見える土地そのものではなく、目に見えない区画を対象とする規定になります。
その土地が位置する周辺に関する規定事項をよく調査し、自分の目的に沿うと判断がなされた段階で購入する必要があるのです。
そこで土地そのものは目的通りに住居用物件が可能と分かったのであれば早速購入手続きに入りたいところですが、購入契約前にもう一点大枠としてしっかり把握しておかなくてはならないことがあります。
それは
「新築物件を建てるまでに必要な費用」
です。
これを正確に把握するためには、
どのような要素に対して
どらくらいの金額がかかり
合計いくらぐらいの資金が必要になるのか
という試算を立てる必要があります。
そこで今日は土地のみ購入のパターンで契約前の必須作業として、もう一点必要不可欠の検討事項である支出ポイントと予算感についてみていきましょう。
新築プロジェクトにかかるコストの目安
まずは土地そのものの価格ですが、土地の一画を購入する平均コストは2019年6月の段階で
$3,020 / エーカー
でした。
それなりに安い値段で土地が購入できるようにも思えますが、実際にはその土地の上に住宅を建てるわけですから、物件が完成するまでの工程で何にどれくらいの費用がかかるのかをよく把握しておく必要があります。
実際、何もない白紙の段階から土地の上に住宅用物件を建設するためには結構な資金を必要とするものです。
住宅建築全国協会の統計によると、新しい新築物件をゼロから建設するための費用は$289,415です。
結構な平均費用ですね。それでも新築プロジェクトやリノベーションプロジェクトには携わってみるとよく分かりますが、最初に出てくる見積もりだけでは大概は収まらないものです。
通常はプロジェクト期間中にあれもこれもと必要不可欠のものがでてくる為、予算を組む際には最低でも2割増しで資金を用意しておく必要があります。
上記の平均値で考えると、2割り増しで
$347,298（$289,415 × 1.2）
ですから、百ドル単位切り捨てで平均では$347,000程度の資金を予想しておくのが無難であることになります。
新築の物件をゼロから建設するとなるとこれだけの結構な予算が必要となる理由は、物件そのものの材料もさることながら
・土地調査
・自治体からの建築許可
・保健所からの許可
・土地の整備、地ならし、採掘
・郡と州政府への許可申請
等、お金（と時間）のかかるプロセスも含まれてくる為です。
そして実際のところ、本当に全て必要な許可関係を取得してみると、
「一発で無事に認可です。」
とはうまくいきません。
大概はお役所とやりとりすると
「〇〇の情報が不足しているので提出し直しです。」
「ここはもう少し調査を。」
と高い確率で返されてしまい、結局のところ全ての部署から許可を取るのに一年もしくはそれ以上の期間がかかってしまいます。
インフラを設置する
そうして許可を取り付けてようやく新築物件を建設する段階になると今度はハコモノをそこに建てるのみならず、当然ながら付属されるべき
水道管の配管工事
電気配線の敷設
等が必須となります。
また情報化社会の昨今は従来のこれら水道管や電気配線のみならず、LANケーブルの標準敷設も一般的になっています。
そしてこれらインフラ部分の中で実は最も重要な必須工事は「下水道官の敷設」です。
物件に入ってくる水の場合は上水道であり、それはさほど難しくはありません。
それよりも大切なのは物件内を巡って、汚れを含んだ汚水が戻ってくる下水管をきちんと整えることです。
中古物件の場合は自治体の下水道システムに繋がっているものですが、新築の場合は下水道設置に際しいくつかのオプションが出てくるものです。
そしてあなたがオーナーとして下水道にどの方法を選ぶかを判断するにあたり、その土地で「浸透度テスト」を行う必要があります。
すなわちこの場合は土地の土がある一定レベルで水分を吸収できる必要があり、吸収率が最低基準を超えていないとその区画では下水道管は使えないのです。
ランドプランナーを呼ぶ
そこで、結局は土地の活用レベルに関しても自分の素人判断ではなく、プロのランドプランナーを雇うことになります。
ランドプランナーは
どのような土地の活用方法が現実的か
それらにはどれくらいの資金が必要となるのか
このあたりを調査し、結果を考えてくれます。
物件を購入する場合に契約の過程で物件調査専門家を雇って対象物件を事細かく調査するのと同じように、土地の吟味と活用の仕方の提案はランドプランナーに委ねればよいのです。
そして実際にランドプランナーを雇ってよく調査してみると、
「この土地には建物は建てない方がよい」
そんな調査結果になることもしばしばなのです。
土地を購入した後では後の祭りになってしまいますから、土地の購入前には専門家による判断に頼ることを心がけておきましょう。
