こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサル タントとして働く佐藤です。
年末年始にあたり引き続き多くのお問い合わせを頂いています。
日本人投資家にとってのアメリカ不動産投資において、2020年以降はいよいよ「バリュー投資元年」になるだろうと予想していますが、頂戴するお問い合わせの内容は案の定長期投資を前提とするものが多いようです。
中でも印象的なのは個人投資家の方々はもちろんのこと、法人様からのお問い合わせが増えていること。
特にお客様の資産を運用されている法人様からのお問い合わせが増えており、これまでの短期減価償却益を前提としないアメリカ不動産を活用した資産運用の新しい展開が日本全体で始まってことが分かります。
私(佐藤)自身もクライアント様の求めるニーズに最も合致するだろう案件のご案内を続けていますのでよく分かりますが、人様にご案内をさせて頂くのであれば
「自分だったらこの物件を購入するのか？」
このシンプルな問いが極めて大切です。
治安が平均以上に悪いと分かりきっているような場所は最初から避け、かつ
「多少リスクがあっても利回りを重視したい」
というのであれば過度なリスクは避けつつも、多少なりともリスクがあるのであればそれを包み隠さずにお伝えする。
至極当然のことですが、遠隔地への投資だからこそこのような「徹底的に相手の立場にたったご案内」が大切であるように思うのです。
そして2020年以降のアメリカ不動産投資は日本人投資家にとってチャンスが広がるか？といえばその答えは「チャンスは遥かに広がる」です。
短期減価償却しか目的がないというのであればアメリカ不動産投資は避けるべきですが、少なくとも
「将来の安心材料が欲しい。その為に長期投資としてアメリカ不動産投資を視野に入れたい。」
というのであれば選択肢は今まで以上に広がります。
なぜなら、単純に考えても「22年以上の中古木造物件」という、築22年の縛りがなくなるからです。
誤解のないように注釈的にお伝えすると、法人様であれ個人様であれ私(佐藤)が支援させて頂いてきた方々は
「将来を見据えたキャッシュフロー重視。ついでに短期減価償却益もあればありがたい。」
という方々がほとんどでした。
そしてそのご要望通り、ご案内してきた物件はいずれもバイ・アンド・ホールドの方が得をする物件ばかりです。
けれどもここに加えて更に2020年以降は22年木造の縛りがなくなりますから、これまでのように
「非常にいい物件なんだけど、築18年の為に対象外。。」
という選択肢が狭くなる場面はなくなるわけです。
その意味では日本人投資家にとっての2020年以降のアメリカ不動産投資はいよいよ選択肢が無限に広がる、かつ長期的視野にたったバイ・アンド・ホールドが特をするだろうバリュー投資元年になるだろうと思います。
最も多いニーズは
そこで今から頂き始めているお問い合わせにほぼ共通するご要望は
「利回りを重視」
というキーワードです。
短期減価償却益はなくなるわけですから、当然ながら求める利益の軸は
キャピタルゲイン
利回り
の二つになるわけですが、ここに優先順位をつけると
１．利回り
２．キャピタルゲイン
の順番でリターンを求めてこられる方々が大多数を占めていらっしゃいます。
バイ・アンド・ホールドを前提とする長期投資であれば当然のことですね。
それでは長期投資を前提とする上で「どの地域が最適か？」となると、やはり答えは「アメリカ中西部」ということになります。
このことについてはあらゆるデータが証明しており、かつ私(佐藤)自身も自分の足で全米を回って見てきましたが、利回りが高い物件が集中するのは間違いなくアメリカ中西部です。
事実、当ブログでも度々言及してきましたが私(佐藤)はテキサス市場への不動産投資はこれまでも積極的にはお薦めしてきませんでした。
ご要望を頂いてお求めのテキサス州内の特定地域の数字をお伝えしたことは度々ありますが、その数字を見てご納得され、いずれの方もテキサスへの投資を断念しておられます。
短期減価償却益を狙える市場としてテキサス市場はそれなりに人気があった中で、あえてテキサス市場をお薦めしてこなかったスタイルは異色に見えていたかもしれません。
けれども、冷静に考えると不動産投資の舞台となる不動産市場には大きく分けて二つの力学が働いていることが分かります。
自然現象（人口増加や人口動態など）による力点
人為的操作（その地域の規制や税制など）による力点
これら二つの力点から作用する力です。
お金の流れを川の流れに例えると、不動産市場はゆっくりと流れる川のようなもの。
けれど、ゆっくりと流れながらもその力は非常に強いものです。
人口増加や人口動態の変化は土の堆積や浸食が繰り返されて出来る自然の流れ道。
これに対して規制や税制は堤防やダムといった川の流れを変える人為的要素です。
そして大切なのは、この人為的につくられるものはいつ変化するか分からないリスクがあるということです。
この人為的作用は避けておいた方がよいことから、テキサス市場は自分の足元ながらも投資市場としてはお薦めしてこなかったのです。
減価償却益を全く見ないとなると、キャッシュ・オン・キャッシュの視点ではテキサス市場は現金購入でも3%〜4%に留まります。
不動産市場というゆっくりとした川の流れを俯瞰するとやはり長期的視野にたったバイ・アンド・ホールドに軍配が上がりやすくなりますし、その意味では今でも高い利回りを期待出来るアメリカ中西部の方が有利なのです。
2020年からは日本人投資家にとってこれまで以上にアメリカ中西部が注目されるだろうことは必至ですが、続くお問い合わせには引き続き適切にご案内させて頂きたいと思います。
