売主目線で今の市場を見る

こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。

コロナ騒動以降のアメリカ不動産市場についてお伝えしています。

昨日までは比較的、買主目線で見ていきました。

ここからしばらくはバーチャル方式が主流になるだろう市場において、不動産業界の在り方そのものが次の時代のものに変化していく可能性を感じます。

コロナウイルスそのものは早期に収束してほしいものですが、いずれにせよこの期間に起こることは過去の不動産物件売買の流れに一石を投じる結果となりそうです。

それにしても、このような急激な変化を必要とする時期にあってのスピード感はアメリカはさすがに早いといつも思います。

変化が必要と分かればためらわずにその施策が整えられ、あれよあれよという間に変化していくのです。

激動の時代には新しいものが生み出されることを私たちは人類史のパターンで熟知していますし、今の流れをしっかりと掴んでいきたいもの。

その意味では、当ブログでも常に最新の情報をお届け出来るように心がけていきたいと思います。

そこで今日は昨日までの補足として、買主目線でのこれからの不動産市場についてお伝えさせて頂きます。

景気後退時の物件売却

最初に結論から延べれば、たった今不動産物件をアメリカに所有されている方々はよほど事情がない限りは売却されずに「長期保有」を心がけていかれるとよいと思います。

景気後退に入り始めた今、高い確率で不動産価格は下がり始めてくると思います。

大恐慌の時期にはインデックスで4ポイントの下げでしたが、100年後の今の世界が全く同じとは限りません。

また私(佐藤)自身は2007年以降の不動産価格暴落の時期を体験していますが、その時の経験からも今からは慌てて売却しない方がよいと考えています。

事実、当時大きく損をしたのは物件価格が下がり始めたのを見て慌てて売却された方々でした。

自分が所有する物件が他者の評価で下がり始めると不安を感じるものですが、アメリカ不動産はその本質的に上げの圧力が働いています。

物件によっては価格を戻すのにそれなりの時間を要するかもしれませんが、ある意味ここからは価格のことは忘れるくらいで良いものです。

とはいえ、中には「事情があってどうしても物件を手放す必要がある」と考える方もいらっしゃるかもしれません。

その場合、基本的な売却姿勢は可能な限りソフトランディングさせることです。

そのポイントは価格のつけ方と物件の準備にあります。

価格のつけ方

物件の価格はあくまでも売主が定めるものですが、そこには目安になる基準があります。

不動産価格の場合、この基準は地域市場の中でもご近所の中で過去半年の間に売れた類似物件の価格に大きく影響されてくるものです。

その時の価格の目安はリアルターに問い合わせればリアルターが使う専用データベースで算出される適切な数値を教えてくれます。

例えば物件Aに対して

$230,000 ～ $270,000

このような価格が示された場合、

最高価格：$270,000

平均価格：$250,000

最低価格：$230,000

この三つの価格がポイントです。

想像できると思いますが、これらの価格帯は「物件の状態にほぼイコール」となります（そのように値付けされるべきです）。

最高価格：アップグレードされていて新築同様

平均価格：可もなく不可もなくオリジナルに近い状態

最低価格：酷く傷んでおり大がかりな修繕が必要

が目安です。

物件Aが売却に際し必要な修繕も整えて綺麗にしているのであれば、平均価格の$250,000で出せるものです。

もしも売主の目標が「$250,000を利益にしたい」ということであれば、価格交渉を加味して$260,000あたりで市場に出すことも考えられるでしょう。

または売り手市場であればより強気に$265,000で出す、ということも考えらえます。

けれどもここから予想される景気後退の時期には価格には「下げの圧力」がかかりますから、平均価格の$250,000で売却することはなかなか厳しいものです。

現実には、物件の状態に関わらず市場に出す時点で平均価格の$250,000あたりからスタートされないと、オファーもなかなか入ってこないことが予想されます。

物件はMove-in readyの状態に

「物件購入後は大きな修繕は必要なく、すぐにでも引越せる状態」

このような売却物件の状態をMove-in ready（ムーブ・イン・レディー）と呼びます。

通常はハイエンド物件である程、Move-in ready（ムーブ・イン・レディー）の状態でなければなかなか買い手がつかないものです。

いくら物件そのものが立派でも、多額のお金を払うのに購入後にもあちこちに修繕が必要であれば見向きをされない傾向があります。

実際には修繕が必要な分価格交渉で値段を落とせるものですが、ハイエンドの場合は

「修繕に余計な時間と手間をかけたくない」

という向きが強いのです。

ところが、今からの景気後退の時期には平均的な物件であってもMove-in ready（ムーブ・イン・レディー）にしておくことは必須です。

景気がよく物件がどんどん売れていく時期、いわゆる売り手市場であれば引く手あまたですから、

「あなたが購入しなくとも、他に候補者はいくらでもいますよ」

と売主の立場が強くなりMove-in ready（ムーブ・イン・レディー）でなくとも売れていく傾向があります。

けれども買い手市場になってくると引き合いそのものが少なくなり、

「購入してすぐに暮らせないのならパス」

という買主が増えますから、売主としては事前に修繕して物件を綺麗に整えて

「購入後にすぐに引っ越しが可能ですよ！」

という状態に持っていかないと、売れるものも売れなくなってしまいます。

ただしこのMove-in ready（ムーブ・イン・レディー）にもっていったとしても、景気郊外の時期には平均価格で売れれば上出来かと思います。

。。。

コロナウイルスの影響からの景気後退を鑑み、補足として売主視点でお伝えさせて頂きました。

冒頭の繰り返しとなりますが、たった今アメリカに物件を所有されている方々は長期保有で切り抜けていかれるとよいと思います。

もちろん私(佐藤)は決断に対して責任を取ることは出来ませんし、最終判断はオーナーがご自分でされることです。

けれどもあえて過去の体験を踏まえて参考までにお伝えさせて頂くと、自分の物件の価格が落ちていくのを見るのは寂しいものの、あくまでも市場の本質を見極めて目先の価格の動きに振り回されないことです。

ここからは市場全体を俯瞰して帆をたたみ、コツコツと物件の適切な維持管理に努めることが吉と出やすいと思います。